Hoy día comprar es mucho más barato que alquilar

El precio del alquiler de vivienda es un 10,6% más caro que en 2007,  comprar una vivienda hoy día, sin embargo sale un 21% más barato que entonces. Factores como los cambios en las preferencias de los jóvenes, el elevado precio de la vivienda en relación a los salarios, el alto porcentaje de empleo temporal y tasa de paro contribuyen a explicar la caída que ha experimentado en los últimos años el peso de la vivienda en propiedad frente al aumento de los hogares que residen en viviendas alquiladas.

Por el contrario, la compra de vivienda es de media un 21% más barata que antes del estallido de la burbuja. Varios factores han alterado un mercado inmobiliario en el que, de media, parece más asequible comprar una vivienda que alquilarla.

En los últimos cinco años, los precios del alquiler se han disparado por encima del 45% en Madrid y Barcelona, según informaba el Banco de España. Entre los distintos factores que menciona destacan la entrada de inversores para comprar y alquilar coincidiendo con los picos en los precios del alquiler alcanzados hasta 2017. El supervisor bancario indica que los colectivos más afectados son los jóvenes y extranjeros, que tienen bloqueado el acceso a la vivienda en propiedad.

Únicamente en Navarra se registraron en 2018 precios ligeramente inferiores a los de hace doce años, un 0,8% más baratos según el IPC. Superan ampliamente la media los precios registrados en Cataluña (un 15,4% más caros), Cantabria (14,7%), Baleares (14,6%) y Galicia (13%).

La vivienda en propiedad es más ‘barata’ un 77%

• Actualmente el precio de la vivienda en propiedad no ha alcanzado los niveles previos a la crisis, pese a haberse registrado un importante aumento. Desde 2014 a 2018 el precio aumentó un 23%, sin embargo este sigue siendo un 21% inferior al de 2007. A pesar de todo en España sigue predominando la vivienda en propiedad frente al alquiler.
• El porcentaje de hogares que residen en una vivienda en propiedad es del 77,1%, en el promedio de la UE 69,3% y la eurozona es del 66,1%, respectivamente. También el porcentaje supera al de las principales economías de la Unión: 51,4% en Alemania, 64,4% en Francia, 65% en Reino Unido y 72,4% en Italia.
• Por otro lado, el informe también destaca la mejora de la accesibilidad a la vivienda en propiedad en España desde el comienzo de la crisis, pues si en 2007 era necesario destinar la renta de 13,6 años para pagar una vivienda libre, en 2018 este indicador ha caído a 9,7 años.
• Mientras que la renta per cápita ha aumentado en esos años un 8,8%, el precio de la vivienda ha caído más de un 20%, siendo Baleares la comunidad donde más esfuerzo hay que realizar para la compra (13,3 años), seguida de Madrid (12,1) y País Vasco (11,6), frente a La Rioja (6,5 años).

Versus el aumento de viviendas en alquiler

• En el último documento mensual divulgado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), destacan el aumento del porcentaje de hogares que residen en viviendas de alquiler en todas las comunidades autónomas.
• Según los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, desde 2007 el porcentaje de hogares que residen en vivienda en alquiler se ha incrementado en 4 puntos porcentuales, hasta situarse en el 18% en 2018 (16,8% en el caso de alquiler a precio de mercado).
• A nivel regional, estas diferencias alcanzan casi 17 puntos de diferencia, entre las comunidades con mayor peso del alquiler Canarias (27,8%), Baleares (27,7%), Cataluña (24,9%) y Madrid (23,3%) y aquellas donde esta opción tiene menor incidencia, como Extremadura y Castilla-La Mancha (10,9% ambas) y Cantabria y País Vasco (11,6% ambas).
• El informe destaca cómo España destaca en el contexto europeo por presentar un mayor porcentaje de hogares que residen en viviendas en propiedad, un 77,1%, frente al 69,3% del promedio de la Unión Europea y del 66,1% de la eurozona.
• Según los datos de Eurostat a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida, referidos a 2017, el porcentaje de viviendas en alquiler a precio de mercado era del 14,4% (22,9% si se tiene en cuenta alquilar a precio por debajo de mercado y cesión gratuita), 9,2 puntos por debajo del de la Eurozona, donde Alemania y Dinamarca rozan el 40%.
•  La proporción de hogares que destinan el 40% de su renta disponible a la vivienda alcanza el 43%, mientras que en la UE esta tasa de asequibilidad se queda en el 28%. En el caso de vivienda en alquiler a precio reducido o cedida, la tasa es menor en España (10,6%) frente al 13,6% de la UE.
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La actual Ley de Crédito hipotecario no resuelve la concesión irresponsable de préstamos

Tras la entrada en vigor de la nueva Ley de crédito hipotecario se ha puesto de manifiesto una serie de carencias y es que ésta ley no resuelve la concesión irresponsable de préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras aunque dichos préstamos hagan crecer la economía.

En concreto, a lo que se está aludiendo en la concesión irresponsable de préstamos “es que no se está evaluando la solvencia del cliente”.

Se está cargando contra la trasposición de la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que entró en vigor el pasado 16 de junio de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito celebrados para bienes inmuebles de uso residencial.

En particular la norma promulgada en España no establece una sanción disuasoria de las entidades financieras en la concesión de préstamos irresponsables. Por lo que el problema sigue siendo el mismo que nos llevó a la conocida gran crisis financiera de 2008.

El actual texto normativo no contempla sanciones contractuales contra las entidades bancarias que incumplan su obligación de evaluar la solvencia de los clientes a los que se les conceden los préstamos. Otros países como Francia si se plantean que los Bancos que no actúen correctamente pierdan intereses moratorios y remuneratorios de esos contratos.

Se sigue insistiendo en que el sistema sigue igual y que el incentivo para prestar dinero solo a quien pueda devolverlo sigue siendo nulo. De hecho, los prestamistas que conceden crédito de forma irresponsable solamente están siendo castigados con sanciones administrativas.

Concluyendo, que la actual norma regulatoria en la concesión de préstamos hipotecarios  desde el punto de vista macroeconómico interesa que no sea “muy disuasoria” tanto para  los bancos como para el Gobierno  para que la economía siga creciendo.

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El Gobierno creará la nueva estadística de precios del alquiler usando el IRPF

Es sabido que hasta ahora no existe un índice oficial sobre los precios del alquiler. La idea es que se utilice el IRPF de forma anónima para conocer las rentas que se puedan cobrar al inquilino.

El Ministerio de Fomento prepara el índice que servirá para calcular los precios del alquiler. Hasta ahora no había una referencia oficial y la que había era de algunos portales inmobiliarios. La nueva estadística se incluyó en el acuerdo entre Gobierno y Unidas Podemos con la intención de poder limitar las rentas en zonas tensionadas. Finalmente en el decreto que entró en vigor únicamente se plasmó que serviría para elaborar políticas que eleven la oferta y medidas fiscales. Ahora se utilizarán las declaraciones del IRPF de forma anónima para conocer los precios y se cruzarán con el catastro para saber cuáles son las características de los inmuebles.

Los precios de los alquileres se sitúan en máximos históricos en buena parte de la geografía española, según datos de portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa. El problema se agrava más en las principales capitales como Barcelona y Madrid.

Según las estadísticas del INE, la proporción de personas en alquiler sube. Hasta un 17% frente al 13% de 2007. Y entre los jóvenes de 16 a 29 años, el porcentaje alcanza hasta el 48%. A ello se suma las cifras del Banco de España que dicen que los jóvenes ganan menos que hace una década en trabajos similares. Hasta el punto que muchos no pueden emanciparse y no tienen acceso a la vivienda.

En semejante contexto, el Gobierno valora implantar medidas como los incentivos fiscales, el uso de suelo público o la ampliación del parque de vivienda y posteriormente crear dicha estadística de precios. De momento, solo se prepara para disponer de una imagen fiel con la que diseñar políticas de vivienda.

El decreto del alquiler que aprobó el Gobierno a principios de marzo daba ocho meses para que se crease una estadística de precios que se publique con una periodicidad anual. Probablemente esté lista con algo de retraso, en torno a febrero, según explican fuentes conocedoras.

Portales como Idealista o Fotocasa ofrecen buenas estadísticas. Pero son solo de ofertas y no recogen la negociación que pueda haber entre casero y arrendatario. Con Íñigo de la Serna como titular de Fomento, el ministerio elaboró un informe sobre el alquiler que empleaba cifras de Fotocasa. Y ya entonces prometió que se crearía una estadística oficial.

Otra posibilidad es hacer una encuesta pero son costosas y salen caras. Finalmente se usarán los datos del IRPF, que se consideran más fiables, ya que el arrendador tiene la obligación de declararlo utilizándose de forma anónima para construir la estadística. Según fuentes, aunque todavía en una fase bastante inicial, la Agencia Tributaria ya está liderando los trabajos. El decreto afirma que se tiene que ofrecer una relación de valores medios mensuales en euros por metro cuadrado.

El IRPF ofrece además la gran ventaja de poder construir un histórico y comparar la evolución con años pasados. El inconveniente reside en que la estadística se publicará con algo de retraso, pues habrá que esperar a cuando se acabe la campaña de renta del año anterior para volcar los datos.

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¿Hipoteca fija o variable con el Euribor a mínimos?

¿Qué es mejor, una hipoteca fija o una variable? Es la pregunta del millón y vuelve a estar sobre la mesa, ahora que el Euribor a 12 meses está otra vez en mínimos históricos.

Tras pasarse el último año subiendo, en este primer trimestre cambió la tendencia del Euribor acercándose al 0%. Tanto es así que ha llegado a romper la barrera del -0,3% en tasa diaria, un nivel nunca visto hasta la fecha.

Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.

Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.

Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.

Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.

¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.

En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.

Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).

Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y  ahora se sitúa entre el 2% y 4%.

En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.

Y ¿Qué deberías hacer tú?

Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:

• Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
• Tu capacidad para asimilar el riesgo.
• El plazo de amortización.
• Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
• Qué interés te ofrecen a tipo variable.

¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?

Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.

Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir  para que salga mejor una fija que una variable?

Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).

Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.

Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.

¿Y la hipoteca variable?

La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).

Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.

Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019

Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.

Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.

Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.

Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.

La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.

Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.

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Andalucía en préstamos hipotecarios duplica la media nacional

El número de préstamos destinados a la adquisición de vivienda en Andalucía en el primer trimestre aumentó por encima de la media española, seguida de Cantabria y Cataluña según datos del Consejo General del Notariado.

La media nacional creció un 9,1% interanual lo que supone una moderación tras ocho trimestres seguidos creciendo. Las comunidades que aumentaron su crecimiento dos dígitos fueron: Cantabria 31,2%, Andalucía 18,7%, Extremadura 13,1%, Castilla-La Mancha 11,5% y la Rioja 10,3%.

Otras diez autonomías registraron aumentos, Galicia, Castilla y León, Comunidad Valenciana y País Vasco. Sólo Baleares registró caídas de un -4,8% en la concesión de préstamos hipotecarios.

La pujanza de los precios se ha mantenido pero la compraventa se ha ralentizado en siete comunidades autónomas en el primer trimestre del año: Madrid, La Rioja, Navarra, Aragón, La Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias.

Entre enero y marzo la compraventa de viviendas registró un incremento nacional del 1,7% interanual. Siendo Cantabria, Extremadura y Asturias las comunidades con más aumento de transacciones.

Hubo bajadas en siete regiones en Baleares -9,3%, Navarra -6,6% y Canarias -6,2%.

La pujanza de los precios persiste con un incremento del 3,7% a nivel nacional con la media en 1.427 euros.

Galicia y Baleares cifraron los mayores incrementos 17,7% y 11,7% seguidos por Cataluña 8,8%. Cayeron Canarias -3,6%, Castilla y León -2,3%, Aragón -1,6% y Navarra -1,5%.

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Controversias al alquilar viviendas a empresas

El hecho de que los arrendatarios de las viviendas que se alquilan sean empresas y no personas físicas cambia la calificación jurídica de los arrendamientos. Pasando a convertirse en arrendamientos de uso distinto a vivienda, lo que supone importantes repercusiones  para los arrendadores.
 CONSECUENCIAS:

• De tipo fiscal, van obligar a darse de alta en los Libros Registro del Impuesto sobre el Valor Añadido, y posteriormente tener que repercutirles el IVA a los arrendatarios personas jurídicas.
• Ingresar trimestralmente el IVA.
• También los arrendadores estarían obligados a practicar retenciones sobre las rentas que cobran.
• Perderían importantes exenciones fiscales que actualmente tiene el arrendamiento de viviendas a personas físicas, que son del 60% de los rendimientos netos obtenidos en el ejercicio en el IRPF.

Entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 5/2019. BOE Nº 65

Hay mucha incertidumbre de cómo va a responder el mercado inmobiliario con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 5/2019 del BOE Nº 65 del 15 de marzo, que llega con más de tres años de retraso. Tanto bancos como notarios, están trabajando a destajo para tener todo a punto con la entrada de esta ley, y evitar un descenso de las contrataciones hipotecarias.

Más información para el cliente de la hipoteca

Desde hoy mismo, ya está en funcionamiento Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, la conocida como ley hipotecaria. Toda hipoteca que se firme a partir de hoy, debe regirse por la nueva ley, que obliga a los bancos a entregar toda la documentación que tenga que ver con el préstamo con al menos 10 días de antelación, y los notarios deben dar fe por escrito de que el cliente entiende toda esa información.

El proceso es sencillo, el banco debe informar al cliente con un formato nuevo y más claro de entender, además de informar de manera telemática al notario, para que este, de forma personal, se entreviste con el cliente y le informe y aclare toda la información relativa al préstamo hipotecario, y así poder dar fe en un acta de que el cliente ha entendido todo, y todo ello mínimo 10 antes de la firma de la hipoteca.

Notarías y bancos se adelantan a la fecha

La ley  reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019 es de obligatorio cumplimiento desde el 17 de junio, por lo que hasta el 27 de junio, 10 días después, no podría firmarse ninguna hipoteca. Pero para ello, tanto bancos como notarios, se han adelantado a los acontecimientos, y ya han empezado, desde hace alguna semana, a informar al cliente con el nuevo sistema que marca la ley, para poder así firmar préstamos hipotecarios en estos días sin problemas.

Pero también es cierto que han surgido problemas, ya que el sistema telemático aún no está funcionando como debería, debido al poco tiempo que notarías y bancos han tenido para implantarlo. Existe una descoordinación entre ambos, provocando retrasos en el traspaso de información. Muchos no han previsto este problema informático.

Solo es cuestión de un par de semanas, para que todas las entidades se hayan adaptado al nuevo sistema, ya que aún hoy, siguen en proceso de cambio. Los bancos siguen estando capacitados para dar un buen servicio hipotecario, pero adaptarse a los cambios que impone la nueva ley necesita tiempo.

La Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) es la que diseñó hace ya más de una década, la plataforma en la que se comparte la información de forma telemática, y que ya utilizaban para compartir información con Hacienda, Catastro, Ayuntamientos, etc. Por lo que los notarios tienen algo de ventaja en la utilización de este sistema.

Proceso de la nueva ley hipotecaria 5/2019. BOE Nº 65

El cliente, una vez haya elegido el banco y el notario para obtener la hipoteca, se pone el proceso en marcha. Debe comunicar al banco a qué notario tiene que mandar la información.

El banco, 10 días antes de la firma de la hipoteca, manda a la notaría de forma telemática, a través de la plataforma, toda la información relativa al préstamo, y también al cliente.

El notario revisa toda la información, y una vez que da el visto bueno, concierta una entrevista con el cliente, para explicarle de forma clara y transparente, todas las cláusulas del préstamo, y resolver las dudas que el cliente pudiera tener.

Una vez el cliente entienda las condiciones, se firma un acta notarial, en el que se da fe de que el cliente ha recibido y entendido toda la información.

Es posible, que en estos primeros días de la ley, existan algunos retrasos en las firmas de las hipotecas, debido al poco tiempo que han tenido bancos y notarías para implantar un sistema totalmente nuevo, pero la prevención que han tenido ambos, va a suponer un normal trabajo en pocos días.

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Devolución de 2.300 millones a los afectados de cláusula suelo por la vía extrajudicial

Casi 1,2 millones de clientes bancarios han recurrido a la vía extrajudicial para recuperar el dinero que les habían cobrado de más por las clausulas suelo. Los bancos ya han devuelto a los clientes más de 2.300 millones. Cifra que se ha hecho pública por la  comisión de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones.

Según  cifras del Ministerio de Economía  del Banco de España entre julio de 2017 y febrero de 2019 las entidades financieras han recibido 1,18 millones de solicitudes de devolución de las cantidades cobradas de más aunque no todas ellas han llegado a una resolución positiva.

Están pendientes de resolver 5.735 casos, solamente han sido resueltos un 44% de los casos estimados.

De las solicitudes estimadas, en torno al 93% la mayor parte de las veces han sido resueltas con la devolución del dinero en efectivo con un importe medio de 4.432,93 euros por cliente, situando el pago total del sector en 2.329 millones de euros.

El Gobierno ante la avalancha de reclamaciones que preveía creó una vía amistosa entre el Banco y el cliente. Se trata de una alternativa sujeta a la conformidad de la entidad pero no excluye la vía judicial, donde el Gobierno se ha visto obligado a reforzar los juzgados de toda España para evitar un colapso del sistema.

Se estima que  la indemnización media, el total de las solicitudes por la vía extrajudicial ha ascendido a 5.265 millones de euros, por lo que cerca de 3.000 millones de euros podrían volver ahora a la vía judicial.

Según datos publicados del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) se han recibido 400.000 demandas y sólo se han resuelto una tercera parte, siendo Andalucía y Cataluña las regiones con menos resoluciones en positivo.

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Creciente contratación de seguros impago rentas tras la nueva ley del alquiler 7/2019

Cada vez más propietarios deciden contratar un “seguro de impago del alquiler”. En lo que va de año, está creciendo con fuerza el número de contrataciones de este producto, según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA).Todo ello debido a que el sector del alquiler está viviendo un “vaivén jurídico” derivado de la no convalidación del Decreto Ley del alquiler 7/2019  en el Congreso de los diputados.

Sus previsiones prevén que:

–El número de contrataciones subirá un 35% interanual en la primera mitad del año, cinco puntos más que durante todo el año pasado, y que se mantendrá este crecimiento durante todo el ejercicio.

– Por otro lado, el organismo está detectando una leve reducción del precio del alquiler con seguro, que se ha situado en 661,07 euros en la primera parte de 2019, frente a los 680,28 del año anterior.

– La causa del alza de la contratación y de la reducción de la renta media se ha producido por la entrada en vigor del decreto ley del alquiler.

 Está afectando:

• A la duración de los contratos (si el propietario es un particular son cinco años y si es una empresa son siete)
• A la forma de actualizar las rentas de los arrendamientos (debe estar ligada al IPC)
• A la exigencia de fianzas por parte de los propietarios (se pueden exigir un máximo de dos).

Hoy día este tipo de productos se están convirtiendo  necesarios para todo tipo de rentas incluso las más reducidas.

¿En qué consisten? ¿Qué se suele contratar?

Estos seguros de impago de las rentas consisten en facilitar el cobro de la renta desde el segundo mes del impago con un coste aproximado del 2,8% de la renta anual.

Estos productos también incluyen la defensa jurídica del propietario para poder recuperar el inmueble y, en caso de desperfectos por actos vandálicos, disponen de coberturas de hasta 5.000 euros.

Se suele contratar:

• Doce meses es la cobertura de meses de impago que se contrata con más asiduidad y la que más ha crecido en la primera parte de 2019.
• Representa casi el 80% del total, 1,61 puntos más que durante el año pasado.
• La de seis meses baja hasta situarse en el 16,7%, 3,39 puntos menos que en 2018. Por otro lado, un 2,7% corresponde a los seguros de 18 meses y el 1,78% restante, a los de nueve.

Fuentes: 

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-https://www.observatorioseguroalquiler.com

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