martes, 30 de julio de 2019

Cláusulas abusivas en los contratos de alquiler

La entrada en vigor el pasado 6 de Marzo, del Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ha modificado la anterior Ley de Arrendamientos urbanos lo que supone una mejora y mayor protección para el inquilino de la vivienda.
De manera que las cláusulas que se introducían en los contratos de alquiler otorgados con anterioridad al pasado 6 de Marzo, y que eran legales, han pasado a ser ilegales, o nulas por abusivas.

Aquí podemos encontrar las cinco cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamiento de vivienda:

  1. Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de conservación de la vivienda. El art. 21 LAU regula la obligación del arrendador de efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin derecho a elevar la renta por ello. Por consiguiente, será nula la cláusula que pretenda que sea el arrendatario el que haga frente a los gastos de conservación con la única excepción de los deterioros imputables al propio arrendatario.
  2. Libre acceso del arrendador a la vivienda arrendada. Es frecuente que el dueño de la finca quiera reservarse el derecho a acceder libremente a la misma con la excusa de examinar que se está dando fiel cumplimiento al contrato. La negativa a la aceptación de esta estipulación debe ampararse en el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio recogido en el art. 18.2 de la Constitución que debe respetar el arrendador.
  3. Cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda al menos un año. El establecimiento de un plazo de obligado cumplimiento al arrendatario no está permitido legalmente a diferencia de lo que sucede en los contratos de arrendamiento de local de negocio donde prima la libertad de pactos entre las partes. En el caso de viviendas, el art. 11 LAU concede derecho al arrendatario para desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicando esta circunstancia al arrendador con un mes de antelación. En ese caso, siempre y cuando se hubiera pactado contractualmente, el propietario tendrá derecho a percibir una indemnización consistente en un mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir. Por consiguiente, en todo caso, la indemnización aparece tasada legalmente.
  4. Denegación de la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo de prórroga legalregulado en la LAU. Con frecuencia los arrendadores pretenden que el contrato quede extinguido una vez transcurrida la primera anualidad, vetando al arrendatario su derecho a extender la duración del arriendo hasta cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica), según la última reforma de la LAU operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
  5. Exigir el pago de rentas por adelantado. El art. 17.2 LAU recoge la prohibición expresa de que el arrendador pueda exigir el pago de más de una mensualidad de renta. Toda disposición que no se acomode a esta fórmula es nula.
Por lo tanto ante cualquier imprevisto, se aconseja anticiparse y revisar con carácter previo a la firma del contrato de arrendamiento todas aquellas cláusulas que puedan resultar nulas. Porque una vez en vigor el contrato será antieconómico demandar al arrendador para que se declare la nulidad parcial del contrato.

viernes, 26 de julio de 2019

Euribor a mínimos y crecimiento de hipotecas a tipo fijo



Desde Inmobiliaria Incola queremos destacar este artículo:

En los años de la burbuja inmobiliaria, el Euribor era el índice económico más seguido por los españoles que tenían pensado hipotecarse. Llegando a superar el 5% en 2018 dando lugar a que muchos hipotecados se vieran en apuros y llevando a muchos de ellos incluso al proceso de ejecución. Es por ello que ahora los clientes son más cautelosos.
Once años después, este indicador está en negativo, ha vuelto a estar a la baja y cerró el mes de junio en el -0,19%, casi su mínimo histórico. Este escenario supone un respiro para los hipotecados españoles pero resulta contradictorio que los españoles estando el Euribor en mínimos estén contratando hipotecas a tipo fijo y hundiéndose las de tipo variable.
El giro conservador de los compradores que piden un préstamo al banco para pagar su casa previene de imprevistos. Se trata de una opción conservadora, que podría ayudar a la economía familiar a prevenir imprevistos en el futuro cuando los tipos de interés aumenten. Lo único es que para ello los tipos tienen que subir. Y parecen que van a tardar años en hacerlo viendo el Euribor actual.
El otro elemento que ha cambiado como consecuencia de la crisis, ha sido la normativa. Según constató el Banco de España, el nuevo marco regulatorio empezó a encarecer las hipotecas incluso antes de su entrada en vigor. Por lo que se hace más difícil adquirir una vivienda a precios más asequibles. El tipo de interés medio de las hipotecas se ha encarecido 30 puntos. Según los últimos datos difundidos por Bankia, el importe medio por hipoteca ha sido de 124.655 euros lo que supone un encarecimiento del 0.7% frente a abril de 2018.
Este encarecimiento de las hipotecas en los últimos días ha sido motivado por el enfrentamiento entre el Banco de España y el Gobierno central. Esta subida se achacó a:
Por lo que se ultimó que el auge de las hipotecas de tipo fijo se debe al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.
Lo que pasa es que, dada la decisión de Banco Central Europeo de no mover los tipos del 0% al menos por un tiempo para impulsar la economía, no parece que vaya a favorecer una pronta y súbita recuperación del Euríbor.
En cualquier caso, más del 40% de las hipotecas que se conceden actualmente en España ya son a tipo fijo. En concreto, según un informe de Bankia, el 43,2% de las hipotecas sobre viviendas concedidas en abril fueron fijas.

Conclusiones

Desde los bancos si se reconoce que el cliente que se hipoteca tiene que asumir más costes como consecuencia de la nueva Ley hipotecaria ya que se han debilitado las garantías y eso tiene un coste para los bancos.
Respecto al alza o no de la contratación de hipotecas está en el aire, no se sabe,  a pesar de estar el Euribor a mínimos y de haber una facilidad crediticia sin precedentes.

miércoles, 24 de julio de 2019

Próxima sentencia del TJUE sobre la resolución del IRPH

Las reclamaciones a las entidades financieras por los abusos que ha cometido la banca en España, respecto a las clausulas hipotecarias parece  no  llegar a su fin, debido a los obstáculos que están poniendo a las reclamaciones de los ciudadanos para recuperar su dinero.
El último asunto que está en cuestión y pendiente de resolución es el conocido Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)
Hay muchos prestatarios que no saben si su préstamo tiene como referencia Euribor o IRPH. ¿Cómo saberlo? En la Escritura de préstamo hipotecario encontrarás en la cláusula Tercera, generalmente, un epígrafe titulado “Tipo de interés variable”. En ese apartado se alude a que el tipo de interés de la hipoteca variará anualmente, adicionando un tanto por ciento al índice de referencia de préstamos hipotecarios denominado IRPH, conocido como “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito”.
Ha habido numerosas sentencias que han pretendido mediante demanda judicial la nulidad, por abusividad, de dicha cláusula por infracción de las normas imperativas y por falta de transparencia, en cuanto que fijaba el interés variable en el IRPH, en lugar del más beneficioso euríbor, además de no haber sido correctamente informado y haber sido susceptible de supuesta manipulación por parte de las entidades bancarias.
Las sentencias de juzgados de primera instancia en numerosas ocasiones están estimando las pretensiones de los clientes y están declarando nula la cláusula referida, condenando al banco a eliminar dicho índice del contrato sustituyéndolo por el euríbor, además de devolver las cantidades indebidamente cobradas.
La media de la cuantía recuperada es de aproximadamente 20.000 euros para una hipoteca media española, a 30 años con capital de 120.000 euros y firmada en el año 2006.
La próxima sentencia del TJUE determinará si efectivamente esos argumentos son predicables a los numerosos casos hipotecarios con IRPH o bien limitará dicha nulidad y sus efectos.
La decisión del abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la posible abusividad de las hipotecas vinculadas al IRPH se aplaza al próximo 10 de septiembre ya que la banca se juega hasta 44.000 millones de euros si la justicia da la razón a los hipotecados.

¿Cómo saber si tenemos la hipoteca con IRPH?

Debería estar especificado en el contrato, en la cláusula relativa a los tipos de interés y al indicador de referencia, que podría estar referenciada por ejemplo, al Euríbor.
Vamos a comprobarlo de forma sencilla teniendo en cuenta el interés que estamos pagando.
Presumamos que partimos de un Euríbor que se sitúa en un 0,5%. Si nuestra hipoteca establece que pagaremos un 1% más el índice de referencia, deberíamos estar pagando un 1,5%. Sin embargo, si el interés que abonamos es superior a esa cantidad, es muy probable que estén usando el IRPH en vez del Euríbor.

 ¿Qué habría pasado si hubieras firmado la hipoteca con el euríbor y no el IRPH?

Este indicador se obtiene mediante la media de los tipos más el diferencial aplicados en los créditos firmados por bancos y cajas con sus clientes durante los últimos tres meses).

Conclusiones

El TJUE no sólo se pronunciará sobre el que actualmente se aplica, sino que su decisión afectará a todos aquellos préstamos con garantía hipotecaria con IRPH, fuera el que fuera el fijado por el banco.

lunes, 22 de julio de 2019

Novedades en la petición de un préstamo hipotecario Ley 5/2019

Desde Inmobiliaria Incola queremos destacar este artículo:

Con la entrada en vigor de la nueva Ley hipotecaria este domingo se van a introducir novedades respecto a los préstamos hipotecarios.
Detalles de la nueva Ley:
  • Se limitan las comisiones por amortización.
  • Se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito.
  • Se endurecen las condiciones para que un banco inicie los trámites de un desahucio.
  • Cuando los clientes vayan a firmar una hipoteca, la entidad financiera analizará en profundidad la solvencia del interesado.
  • Ahora habrá que hacer dos visitas al notario y el banco podrá obligar al que quiera un crédito hipotecario a hacerse un seguro, aunque no tiene por qué ser el que ofrezca la entidad.
  • Solvencia del cliente La publicidad del producto hipotecario debe indicar el tipo de interés, el importe total del préstamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar o no un seguro.
  • La entidad debe evaluar en profundidad la solvencia del cliente, analizará “la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos” y, si se prevé que el pago del crédito se va a prolongar más allá de la jubilación, se debe calcular el nivel de ingresos entonces.
  • Otra novedad es que la solvencia no puede basarse solo en el valor del inmueble hipotecado o en el hecho de que este se vaya a revalorizar, porque puede que no ocurra. De esta manera, se acaba con la práctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasación de la vivienda.
  • El banco sólo podrá conceder la hipoteca si esta evaluación indica que es probable que el cliente pague. Si deniega el crédito, el banco debe informar sin demora y por escrito de ello y explicar los motivos.
Documentación necesaria en la concesión del  crédito
  • Debe proporcionar al cliente varios documentos al menos diez días naturales antes de la firma.
  • Uno de ellos es la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN, en la que consta la información sobre el cliente y las características del préstamo.
  • Otro es la Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas o los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.
  • El cliente debe tener desglosados la totalidad de gastos asociados a la firma del contrato, y si el banco exige un seguro de hogar, las condiciones de este seguro deben estar por escrito.
  • Por último, la nueva ley exige que el consumidor debe ser advertido de que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija.
  • La entidad debe enviar al fedatario la documentación entregada al prestamista junto a una declaración formada por él donde declare que la tiene y que le ha sido explicada. El papel del notario El notario debe aclarar todas las dudas del consumidor antes de firmar el contrato.
  • Hay una excepción, que es que el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente y su avalista contraten ciertos productos financieros, eso sí, con información precisa sobre los mismos. Además, se permite la venta combinada de préstamos.
¿Quién paga los gastos hipotecarios?
  • El cliente sólo paga los gastos de tasación. Las copias de la escritura, el gasto es de quien las pida. El resto de pagos son cosa del banco.
  • Las comisiones La ley dice que sólo se pueden repercutir “gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse”.
  • Derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin pagar una comisión.
  • El derecho del banco a que se le pague una compensación cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con ciertos límites.
  • Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros años.
  • La ley dice que sólo se puede aplicar una de las dos comisiones.
  • Otras novedades sobre comisiones son que el caso de novación o subrogación, si el contrato pasa de interés fijo en sustitución de otro de interés variable, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Después no puede exigirse comisión ninguna.
  • Dación en pago La ley no la recoge, pero se puede pactar de forma voluntaria entre las partes.
  • Retroactividad La nueva ley no tiene efectos retroactivas, excepto en caso de novación y subrogación o en el de vencimiento anticipado.
  • Vencimiento anticipado, cuándo el banco puede iniciar los trámites de ejecución hipotecaria y desahucio.

jueves, 18 de julio de 2019

Exención IRPF venta copropietarios aunque haya revalorización

Desde Inmobiliaria Incola destacar éste artículo:


Consiste en la venta por parte de uno de los propietarios de parte de la vivienda a otro y que este compense en metálico. Extinguiéndose el pago del condominio.
Sobre esta materia hay dos sentencias novedosas del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco que consideran que ni el que se queda con la casa ni el que vende su parte tienen que pagar el IRPF. Y tampoco deberá pagarse IRPF aunque el valor del inmueble se haya actualizado.
Las dos sentencias novedosas del TSJ del País Vasco alegan que con la venta o la compra de parte de la vivienda en propiedad con dos o más personas no suponealteración del patrimonio del contribuyente (es decir, no hay ganancia o pérdida patrimonial).

Novedades de la Sentencias

  • Hasta ahora si se actualizaba el valor del inmueble, los que lo vendían sí tenían que tributar en el IRPF por un aumento de la ganancia patrimonial. Pues bien, el tribunal considera que en este caso también se está exento de tributar en el IRPF.
  • Se elimina el problema que suele tener con el ITPAJD la persona que se queda con la casay que no actualiza el valor. Por ejemplo, viviendas compradas hace 40 años por un valor muy bajo y que en la comprobación de valores que recibirá deberá declarar por el valor actualizado como base imponible, es decir, tendrá que pagar mucho más de ITP.
“El criterio de las sentencias del TSJ del País Vasco elimina este problema ya que, al no haber tributación en IRPF, ninguna de las partes tendrá problema en valorar el inmueble conforme al valor que tenga en la actualidad. Y con ello se evitará también el riesgo de evitar una comprobación de valores en el ITPAJD”.

Beneficios para los contribuyentes

La sentencia dictada por el Tribunal Supremo puede beneficiar a los contribuyentes de dos formas:
  • Las nuevas operaciones de extinción de condominio que se firmen, sólo deberán tributar el 50% del valor del inmueble. Y no por el 100%, como hasta ahora.
  • Los contribuyentes podrán solicitar la rectificación de las autoliquidaciones del AJD presentadas en los últimos cuatro años, y la devolución de ingresos indebidos. El plazo de prescripción se cuenta, en estos casos, desde el último día que había para declarar el impuesto (30 días hábiles desde la firma de la escritura).
Por tanto, en este momento están próximas a prescribir las autoliquidaciones presentadas en septiembre-octubre de 2014.

martes, 16 de julio de 2019

Desalojo de viviendas ‘okupadas’ sin auto judicial previo en Baleares

Desde Inmobiliaria Incola queremos destacar éste artículo:



La fiscalía superior de Baleares ha dictado instrucción por la que se podrá actuar directamente sin necesidad de solicitar medidas judiciales previas en el desaojo de ocupantes ilegales.
Se ha emitido una instrucción por la que se insta a las fuerzas del orden a actuar contra la “ocupación de viviendas” sin previamente auto judicial
“Solo cuando existan dudas sobre la naturaleza delictiva de la conducta se solicitarán previamente medidas judiciales concretas”.
Barceló propone que Policía y Guardia Civil puedan desalojar las viviendas ocupadas instruyendo al atestado y si fuera necesario proceder a la detención. Y afirma que ha dado esta orden ante el grave problema social y jurídico relativo a la ocupación ilegal de inmuebles.
“Con ello, se pretenden unificar criterios en la actuación policial para garantizar el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio de los ciudadanos, así como la posesión de los inmuebles por sus legítimos titulares”.
La instrucción se amplía y los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado podrán actuar cuando se produzcan:
  • La ocupación de inmuebles o viviendas ocupadas por su titular.
  • Ocupación del domicilio de una persona jurídica o de inmuebles vacíos. Aquí hay dos variantes; la ocupación sin autorización y la que se produce contra la voluntad del dueño.




viernes, 12 de julio de 2019

Bankinter: Tendencia a la baja del Euribor hasta 2021

Desde inmobiliaria Incola queremos destacar:

A pesar de que hace unos meses todo parecía apuntar a un euribor positivo, las previsiones prevén euríbor negativo para rato. ¿La razón? El Banco Central Europeo(BCE) ha ido aplazando progresivamente la subida de los tipos de interés.
No tiene pensado aplicar la subida hasta mediados del año que viene. Esto significa que el precio del dinero continuará congelado un año más y con el euríbor a 12 meses.
El indicador para la mayoría de las hipotecas en España ya acumula tres meses de bajadas (tras pasarse casi un año subiendo tras tocar suelo en el -0,191%) y actualmente oscila con los niveles más bajos de la historia. De momento, la media mensual se sitúa en el -0,188%, lo que se traduce en el tercero más bajo jamás registrado.
Según los pronósticos de los  expertos analistas descubrimos que el euríbor a 12 meses podría mantenerse por debajo del 0% al menos dos años más. Bankinter vaticina que el indicador se mantendrá en negativo hasta 2021 incluso aunque se produzca el mejor de los escenarios  y lo más probable es que este año firme un nuevo mínimo histórico.
En el peor de los casos, el euríbor a 12 meses cerrará este año en torno al -0,3%, mientras que en un escenario central (en el que no haya sorpresas negativas ni positivas) se situará en el -0,2%, cuando, a fecha de  25 de junio, el euribor a 12 meses se mueve en el -.212% en su tasa diaria.
Para 2021, el escenario más pesimista podría situar al euríbor en el -0,15%, mientras que en el más optimista se quedaría en torno al -0,05%.
Estas son las cifras que maneja el equipo de analistas de Bankinter:
  • Para los hipotecados que tengan un préstamo a tipo variable, supondrá una rebaja en las cuotas mensuales.
  • Para los bancos supondrá un escollo en su carrera por mejorar el margen del negocio y la rentabilidad del mismo.
  • El futuro podría empeorar para el sector financiero, si persisten los riesgos que están amenazando a la economía mundial (ralentización del crecimiento global, el Brexit, las tensiones comerciales entre EEUU y China.
Conclusiones
Tanto la patronal bancaria como las principales entidades del país aseguran que “los tipos de interés negativos”  afectarán al ahorro y lastrarán la rentabilidad del sector. Además, advierten de que la banca no puede incrementar mucho más el crédito para compensar esos tipos negativos, porque es difícil de asumir para las empresas y puede ser insostenible en el caso de las economía familiares.


miércoles, 10 de julio de 2019

Inmobiliarias a la intemperie STS 263/2019: Ahora, el Supremo dice sí a la exclusiva

Desde Inmobiliaria Incola destacar:
A la intemperie quiere decir en este caso que, tras la reciente sentencia a la que aludiremos, las inmobiliarias españolas están sujetas a las inclemencias del ambiente que las rodea y, en una de sus acepciones, lo que está sujeto a destemplanza o desigualdad del tiempo atmosférico. Es decir, una situación que se padece y frente a la cual hay que buscar amparo, cobijo o techo.

En este caso la inclemencia es legal. Y tiene un nombre: la exclusiva de venta inmobiliaria.

La situación hasta hoy

Como el tiempo, la exclusiva siempre ha estado ahí. Y está, en otros ámbitos de la Distribución de bienes, viviendo perfectamente con otros tipos posibles de actuación de los intermediarios.
Pero en nuestro sector siempre ha estado acompañada de la desconfianza de los consumidores.
También es conocido el incremento que la exclusiva ha gozado en los últimos años. Y de la buena fama que ha logrado entre los propios inmobiliarios.
Pero hete aquí que en mayo de 2016, AECOSAN, La Agencia Española de Consumo y Seguridad Alimentaria y Nutricional, elaboró un informe de respuesta a una consulta del Departamento de Consumo de la Junta de Andalucía, precisamente sobre la exclusiva y sobre el importe de la cláusula penal en caso de incumplimiento del propietario.
De ello, hemos informada con mucho detalle en otras publicaciones anteriores tales como:
Así que no insistiremos en ello. Solo resumiremos su conclusión:
“Se considera abusiva la cláusula incluida en un contrato de corretaje por medio de la cual el propietario de un inmueble se compromete a no realizar ninguna gestión por sí mismo encaminada a la venta o arrendamiento del mismo, estableciéndose que en caso contrario la agencia inmobiliaria podrá exigir el importe de la comisión pactada, aunque no haya intervenido en la operación o negocio, así como la práctica de las agencias inmobiliarias de exigir el cobro de la totalidad de la comisión pactada en caso de que el oferente del inmueble realice de forma directa la venta o arrendamiento durante el período de exclusividad pactado”

El sector no quiere enterarse

Durante estos dos últimos años hemos estado predicando sobre esa normativa de consumo  a todos nuestros lectores y clientes, aconsejando el paso a la forma de encargo llamada Agencia Única, si bien con algunas extensiones o aditamientos que la hacen una herramienta todavía más poderosa
Pero a pesar de nuestras prédicas, y de las de otros conocedores de la situación a partir de la resolución de Consumo aludida, el sector ha seguido incólume en sus creencias.

Ha corrido como la pólvora

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de mayo de 019, 263/2019, ha sido como un relámpago en una noche de tormenta. Se ha extendido hasta el infinito y más allá.
La sentencia la estamos estudiando para presentar un artículo detallado sobre la misma, pero mientras tanto diremos que en ella se determina que:
El Tribunal Supremo no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación, a pesar de la postura contraria de muchas audiencias provinciales.
Y también que: “no se considera desproporcionada la indemnización pactada”. Una cantidad que en este caso era igual que la cantidad de honorarios pactados.
Y más cosas pero las dos señaladas comprobará el lector que son totalmente opuestas a la resolución de consumo de la que hemos hablado.

La antinomia legal de la exclusiva

La antinomia es pues total, al menos en esos dos aspectos:
Consumo: Tribunal Supremo
Exclusivas, No vs. Se puede pactar la exclusiva
Indemnización = 100% Indemnización = 100%
de los honorarios es de los honorarios NO es
una cláusula abusiva vs. es una cláusula abusiva
Inmediatamente las salvas de pólvora, -y en algunos casos con bala, no se han hecho esperar y tanto del bando de los consumidores como el de los inmobiliarios, los comentarios a la sentencia han estallado.

¿Y qué hacemos frente a la intemperie legal en la que acabamos de caer? ¿Cuál es nuestro resguardo?

Pues aun cuando hemos procedido a presentar una consulta a AECOSAN para conocer su posición ante esta situación, nuestro consejo, a lectores y clientes, sigue siendo el mismo:
1 Olvidarse de la Exclusiva hasta que el temporal amaine.
2 Y usar en su lugar el encargo de Agencia Única con extensiones.

¿Amainará la intemperie legal? ¿Se resolverá la antinomia señalada?

Seguro que sí, pero lo que no es claro, es en qué sentido lo hará.
¿Y si se produce una segunda sentencia del Supremo —igual en esos dos puntos— a esta primera? ¿Creará entonces Jurisprudencia?
Es lo más probable.
Pero ocurra o no ocurra, si ocurre, esto tendrá probablemente poco recorrido, exactamente 1.281’36 km.

Vamos camino de Estrasburgo

Esa es la distancia que en la web (https://www.gopili.es/tren/ruta/tren-madrid-estrasburgo-t22350-24495.html) se indica como distancia en tren hasta la capital europea. Y es que ahí, frente al tribunal Superior de Justicia Europeo, donde tarde o temprano llegará la disputa. Y es ahí donde, en materia de consumo, la Justicia española ha perdido más de una batalla.
Nadie puede adivinar el futuro, pero sí estimar probabilidades de ocurrencia. Así que me temo que las posibilidades de una nueva derrota no son escasas.
Siga con salud y busque refugio a la intemperie legal, en la Agencia Única con extensiones.

Miguel Villarroya Martín
Javier Martínez de los Santos

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lunes, 8 de julio de 2019

Creado el primer fichero online de impagados judiciales

Desde Inmobiliaria Incola queremos destacar éste artículo:
El Consejo General de la Abogacía Española ha presentado el primer Registro de Impagados Judiciales (RIJ), un fichero de morosidad pionero en nuestro país para recoger información y reclamar deudas líquidas, vencidas, exigibles y reconocidas mediante  resolución judicial firme aportada por abogados y abogadas previa autorización de sus clientes y en defensa de sus derechos de cobro.
Este registro supone una novedad  mundial en la lucha contra la morosidadposicionando a España a la vanguardia de la innovación y las nuevas tecnologías. El fichero online está operativo desde mayo donde se dio a conocer en el XII Congreso Nacional de la Abogacía Española.

Utilidades del fichero online

  • Se podrán consultar todas las deudas líquidas, vencidas, exigibles y reconocidas por una sentencia firme procedentes de, por ejemplo, impagos de las pensiones de alimentos, deudas entre particulares, incumplimientos en contratos de alquiler o la compraventa de mercancías.
  • También se pueden consultar la morosidad de instituciones condenadas a pagar por sentencia firme o sobre el impago de honorarios a los letrados.
  • Con esta apuesta por los sectores fintech y legaltech, la Abogacía pone a disposición de los 150.000 abogados españoles una herramienta de trabajo de uso gratuito para la profesión (solo tendrá un pequeño coste para el cliente por el alta de la deuda si bien la consulta será totalmente gratuita), suponiendo una innovación revolucionaria que va a favorecer el derecho a la tutela judicial efectiva y a que se cumplan las sentencias firmes. Dotando de mayor transparencia al sistema judicial y financiero español.
Se va a cumplir así la “Nueva Ley General de Protección de Datos”, “la Ley de Protección del Derecho al Honor y el Código Deontológico de la Abogacía”, garantizando la seguridad jurídica”.

Ventajas de esta ley:

  • Con esta ley se pretende acabar con las sentencias y cobros incumplidos, con la amplia lista de morosos y por otro que los ciudadanos cobren lo estimado por sentencia firme.
  • Obtener mayor información sobre el riesgo de insolvencia de empresas y personas físicas. Se podrá consultar de forma ‘online’ y gratuita dicho fichero por los abogados con un coste mínimo para el cliente y así dar de alta a la deuda que le deben, siempre que sea superior a 50 euros y con un máximo de 5 años de antigüedad.

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jueves, 4 de julio de 2019

STSJ 23-5-2018, acaba con el método de tasación hipotecaria de Hacienda

Desde Inmobliaria Incola queremos destacar este artículo:
Uno de los medios de comprobación de valores para cobrar el ITP al comprador de una casa es la tasación hipotecariaConsiste en valorar el inmueble del contribuyente utilizando el valor de tasación que aparece en la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana considera que el valor de tasación no tiene nada que ver, en estos casos, con el valor que realmente tiene la vivienda del contribuyente.
Hasta ahora, este método gozaba de un inmenso privilegio.
  • Según explica José María Salcedo que ha ganado el asunto ante el TSJ de la Comunidad Valenciana lo que hace la Administración es aplicar directamente el valor de tasación hipotecaria, sin importarle o no si éste se corresponde con el valor que realmente tiene la vivienda”.
Sin embargo, según la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ha considerado que dicho criterio ya no es aplicable, y que “la Administración está obligada siempre a justificar que el valor de tasación se corresponde con el valor que realmente tiene el inmueble comprobado”. 

Las comprobaciones deberán estar motivadas

El acto de determinación del valor real de los inmuebles ha de ser:
  1. Singularizado
  2. Motivado
  3. Fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar”.

¿Qué pasa cuando el valor de tasación hipotecaria no equivale al valor real del inmueble?

La Administración solo podrá utilizar este medio cuando en la tasación hipotecaria conste reflejado el valor real de mercado del bien en la fecha de transmisión, y solo en dicho caso. De otra manera difícilmente se puede identificar el valor real o de mercado del inmueble.

Se podrán anular miles de comprobaciones

La sentencia del TSJ de Valencia ha dejado el método de valoración de inmuebles muy tocado ya que en ninguna de las valoraciones se justificaba que el valor de tasación se correspondía con el real o de mercado de la vivienda.
Si esta sentencia marca doctrina en otros tribunales podrán anularse miles de liquidaciones.
Por lo que en definitiva, se acaba el gran beneficio que este método de valoración suponía para la administración.

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martes, 2 de julio de 2019

VIVIENDAS IMPRESAS EN 3D, LOS PRIMEROS PASOS DE LA CONSTRUCCION EN 3D

LAS IMPRESORAS 3D AVANZAN EN SU EJECUCIÓN Y SON CAPACES DE IMPRIMIR CON HORMIGÓN CASAS ENTERAS.

Futuro inmobiliario con la construcción en 3D

Aún es pronto para presagiar lo que supondrá la introducción de la impresora 3D en el mundo de la construcción, pero ya es una realidad. En España se está empezando a construir este tipo de viviendas de mano de la empresa Be More 3D. La impresora imprime directamente con hormigón, y una forma mucho más rápida que con el más que conocido ladrillo. Un chalet de 24 metros cuadrados puede ser construido en 15 horas, un tiempo récord, pero se espera que incluso el tamaño de las viviendas y el tiempo empleado en realizarla se mejore mucho de forma progresiva.

Nueva forma de captación inmobiliaria en 3D

De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.
Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.

Nuevos proyectos de construcción en 3D

Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.
De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de “vivienda”. Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.
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