miércoles, 26 de junio de 2019

Entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 5/2019. BOE Nº 65

Desde Inmobiliaria Incola queremos destacar éste artículo:

Hay mucha incertidumbre de cómo va a responder el mercado inmobiliario con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 5/2019 del BOE Nº 65 del 15 de marzo, que llega con más de tres años de retraso. Tanto bancos como notarios, están trabajando a destajo para tener todo a punto con la entrada de esta ley, y evitar un descenso de las contrataciones hipotecarias.
 Más información para el cliente de la hipoteca
Desde hoy mismo, ya está en funcionamiento Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, la conocida como ley hipotecaria. Toda hipoteca que se firme a partir de hoy, debe regirse por la nueva ley, que obliga a los bancos a entregar toda la documentación que tenga que ver con el préstamo con al menos 10 días de antelación, y los notarios deben dar fe por escrito de que el cliente entiende toda esa información.
El proceso es sencillo, el banco debe informar al cliente con un formato nuevo y más claro de entender, además de informar de manera telemática al notario, para que este, de forma personal, se entreviste con el cliente y le informe y aclare toda la información relativa al préstamo hipotecario, y así poder dar fe en un acta de que el cliente ha entendido todo, y todo ello mínimo 10 antes de la firma de la hipoteca.
Notarías y bancos se adelantan a la fecha
La ley  reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019 es de obligatorio cumplimiento desde el 17 de junio, por lo que hasta el 27 de junio, 10 días después, no podría firmarse ninguna hipoteca. Pero para ello, tanto bancos como notarios, se han adelantado a los acontecimientos, y ya han empezado, desde hace alguna semana, a informar al cliente con el nuevo sistema que marca la ley, para poder así firmar préstamos hipotecarios en estos días sin problemas.
Pero también es cierto que han surgido problemas, ya que el sistema telemático aún no está funcionando como debería, debido al poco tiempo que notarías y bancos han tenido para implantarlo. Existe una descoordinación entre ambos, provocando retrasos en el traspaso de información. Muchos no han previsto este problema informático.
Solo es cuestión de un par de semanas, para que todas las entidades se hayan adaptado al nuevo sistema, ya que aún hoy, siguen en proceso de cambio. Los bancos siguen estando capacitados para dar un buen servicio hipotecario, pero adaptarse a los cambios que impone la nueva ley necesita tiempo.
La Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) es la que diseñó hace ya más de una década, la plataforma en la que se comparte la información de forma telemática, y que ya utilizaban para compartir información con Hacienda, Catastro, Ayuntamientos, etc. Por lo que los notarios tienen algo de ventaja en la utilización de este sistema.
El cliente, una vez haya elegido el banco y el notario para obtener la hipoteca, se pone el proceso en marcha. Debe comunicar al banco a qué notario tiene que mandar la información.
El banco, 10 días antes de la firma de la hipoteca, manda a la notaría de forma telemática, a través de la plataforma, toda la información relativa al préstamo, y también al cliente.
El notario revisa toda la información, y una vez que da el visto bueno, concierta una entrevista con el cliente, para explicarle de forma clara y transparente, todas las cláusulas del préstamo, y resolver las dudas que el cliente pudiera tener.
Una vez el cliente entienda las condiciones, se firma un acta notarial, en el que se da fe de que el cliente ha recibido y entendido toda la información.
Es posible, que en estos primeros días de la ley, existan algunos retrasos en las firmas de las hipotecas, debido al poco tiempo que han tenido bancos y notarías para implantar un sistema totalmente nuevo, pero la prevención que han tenido ambos, va a suponer un normal trabajo en pocos días.

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lunes, 24 de junio de 2019

EL Contrato de alquiler con opción a compra

Desde Inmobiliaria Incola queremos destacar éste artículo:
El contrato de alquiler con opción a compra es la unión de dos contratos, uno de arrendamiento, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro de opción, que al no estar regulado en el Código Civil es un contrato atípico.

Dicho contrato permite al arrendatario vivir, disfrutar del inmueble (vivienda o local) por un tiempo determinado fijado en el contrato. Finalizado este plazo, el arrendatario podrá optar por comprar el inmueble al precio pactado en el mismo, del que se descontaran las rentas del alquiler pagadas hasta ese momento.
Los principales aspectos que se han de especificar en el contrato:
Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.
El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.

Derechos y obligaciones del inquilino

 ¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?
Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual,  no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.
¿Puede ceder el derecho de opción a compra a terceros?
Dependerá de lo estipulado en el contrato.
La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. La clave es que se prevea expresamente en el contrato, el consentimiento expreso del arrendador-concedente.
¿Quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?
El arrendador dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.
¿Qué pasa si finalmente no decide vender?
Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?
El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. El incumplimiento del contrato de arrendamiento descarta la opción de compra.

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jueves, 20 de junio de 2019

El Banco de España no ve viable limitar el precio del alquiler

Desde Inmobiliaria Incola queremos destacar este artículo:
El Banco de España, en su Informe Anual de 2018, considera que las políticas deben estar orientadas a la mejora de la oferta del mercado del alquiler, y es inadecuado limitar los precios del alquiler. Estas medidas, pueden ocasionar la reducción de la oferta inmobiliaria relativa al alquiler, además de provocar un deterioro de las viviendas.

martes, 18 de junio de 2019

De lo tradicional a la tecnología en el sector inmobiliario


Aunque el sector inmobiliario se ha caracterizado por tener una base tradicional, hoy día las tecnologías se han vuelto imprescindibles en éste sector.
No dejan de nacer empresas que desean innovar y utilizar estas nuevas herramientas.

¿Conoces las Proptech o tecnología inmobiliarias?

 El concepto proptech define a las iniciativas tecnológicas que aportan valor al sector inmobiliario.

En ellas se pueden encontrar diferentes tipologías:
  • Crowdfunding
  • Portales inmobiliarios
  • Big Data
  • Realidad Virtual
  • Domótica
  • Internet de las Cosas (IoT)
  • Software de gestión
  • Realidad Aumentada

¿Sabes que es el mapa PropTech?

El mapa PropTech reúne las principales startups PropTech en España, distribuidas por las diferentes verticales según su actividad. Permitiendo que las transacciones inmobiliarias se realicen de manera más eficiente.
Las nuevas startups que entrar a formar parte de este mapa se distribuyen de la siguiente forma: 2 empresas se incorporan a la vertical de domótica/IoT (Plactherm y Alfred Smart Systems), 2 a la vertical de gestión inmobiliaria (Minty Host y  Clic for Rent), una a marketplaces (Dyvare) y otra a Peer-to-peer de venta

Tecnología que más destaca en el sector inmobiliario

La tecnología que más destaca es la realidad virtual, facilitando la venta, compra o alquiler de viviendas. El usuario puede beneficiarse de visitar la casa que desea sin desplazarse.
Ya hay empresas, que permiten que utilices la Realidad Virtual para poder mostrar tu vivienda gracias al proptech.

Visita a edificios irreales

Conseguirás conocer los proyectos que aún no han sido construidos en tiempo real. Así como ver el interior de pisos que aún no existen.

Esto te aportará una visión más realista y detallada de lo que esperas y deseas.
Gracias al mundo de los videojuegos, se han podido utilizar la tecnología de macroproducciones para realizar visitas virtuales en tiempo real que permite a los compradores pasearse por la vivienda que desean adquirir.
Y no sólo eso, sino que el usuario podrá configurarla a su gusto.

El beneficio de la tecnología en el sector inmobiliario.

Las viviendas que están virtualizadas se venden o alquilan en menos de un mes.
Además, la garantía de poder experimentar la sensación de visitar un piso estando a kilómetros de distancia da seguridad a las personas que lo visitan.
La decoración y reformas junto a la tecnología,  añaden valor a los inmuebles y el resultado final será una venta rápida.
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viernes, 14 de junio de 2019

Ocho años de subidas en la compra-venta a extranjeros

Desde Incola queremos destacar este artículo:

El pasado año este perfil de comprador adquirió el 18,4% del total de inmuebles residenciales que se vendieron, siendo los británicos los ciudadanos que mayor número de operaciones cerraron.
Según datos del Consejo General del Notariado, los compradores extranjeros que adquirieron vivienda en España suman ocho años de subidas. En concreto, solo durante el pasado año este perfil de comprador adquirió el 18,4% del total de inmuebles residenciales que se vendieron, siendo los británicos los ciudadanos que mayor número de operaciones cerraron.
A nivel regional, la Comunidad Valenciana fue la que el pasado año concentró el mayor número de operaciones llevadas a cabo por compradores extranjeros.
Estadounidenses, suecos y suizos son los extranjeros que más pagan por la compra de casas en España.
El mayor número de ventas se centra en Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana. El turismo, el sol y la playa hacen que se decanten muchos extranjeros en invertir en España. El año pasado ciudadanos foráneos adquirieron 65.400 casas lo que supone un 12,6% del total de ventas registradas. Baleares un 30.5%, Canarias 28.3% y Valencia un 26% estando a la cabeza.
Según los precios, el promedio de la compraventa de viviendas realizadas por extranjeros se situó en 1.748 euros/m2, un 1,8% interanual más, a finales de año. Los extranjeros no residentes (2.080 euros /m2) pagaron mayores precios que los residentes (1.459 euros/m2), también por el mayor poder adquisitivo y por el tipo de vivienda que adquieren.
La estadística del Consejo General del Notariado sobre la compraventa de viviendas por parte de extranjeros durante el segundo semestre del año deja un total de 50.249 operaciones, un incremento interanual del 1,4%, y que representa el 18,2% del total de las compraventas realizadas durante esos seis meses.

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miércoles, 12 de junio de 2019

Devolución de 2.300 millones a los afectados de cláusula suelo por la vía extrajudicial

Desde inmobiliaria Incola queremos destacar éste artículo:

Casi 1,2 millones de clientes bancarios han recurrido a la vía extrajudicial para recuperar el dinero que les habían cobrado de más por las clausulas suelo. Los bancos ya han devuelto a los clientes más de 2.300 millones. Cifra que se ha hecho pública por la  comisión de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones.
Según  cifras del Ministerio de Economía  del Banco de España entre julio de 2017 y febrero de 2019 las entidades financieras han recibido 1,18 millones de solicitudes de devolución de las cantidades cobradas de más aunque no todas ellas han llegado a una resolución positiva.
Están pendientes de resolver 5.735 casos, solamente han sido resueltos un 44% de los casos estimados.
De las solicitudes estimadas, en torno al 93% la mayor parte de las veces han sido resueltas con la devolución del dinero en efectivo con un importe medio de 4.432,93 euros por cliente, situando el pago total del sector en 2.329 millones de euros.
El Gobierno ante la avalancha de reclamaciones que preveía creó una vía amistosa entre el Banco y el cliente. Se trata de una alternativa sujeta a la conformidad de la entidad pero no excluye la vía judicial, donde el Gobierno se ha visto obligado a reforzar los juzgados de toda España para evitar un colapso del sistema.
Se estima que  la indemnización media, el total de las solicitudes por la vía extrajudicial ha ascendido a 5.265 millones de euros, por lo que cerca de 3.000 millones de euros podrían volver ahora a la vía judicial.
Según datos publicados del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) se han recibido 400.000 demandas y sólo se han resuelto una tercera parte, siendo Andalucía y Cataluña las regiones con menos resoluciones en positivo.

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lunes, 10 de junio de 2019

Trucos para sacarle todo el partido a un piso pequeño

Desde Inmobiliaria Incola queremos mencionar que existen una serie de trucos útiles para ganar amplitud en un piso pequeño. Con estas ideas y un poco de imaginación se pueden transformar los espacios de manera que el piso parezca de mayor superficie y pueda contar con más metros útiles. La clave está en los colores, la iluminación, la elección de los muebles, el orden y la optimización de los espacios de almacenaje.
A continuación detallamos estos trucos:

Utilizar tonos blancos o neutros

El color blanco y los tonos claros o neutros ayudan a ampliar la luz y el espacio, dando el efecto de alejar las paredes y los techos. Además aporta ligereza y mayor profundidad.
Este consejo se aplica tanto a las paredes como a los muebles. Los tonos blancos, grises, beige o tierra son muy acertados.
A modo de curiosidad, hagamos una breve referencia a la psicología del color:
Según la misma, el blanco simboliza pureza, pulcritud, orden, y paz. Además, nos ayuda a reducir el sentimiento de encierro. Una casa en la que predomina el blanco da sensación de espacio y limpieza. En el Feng Shui el blanco tiene un poder sanador y proyecta una carga adicional de energía y brillo.
No obstante, el blanco puede transmitir también cualidades negativas. En exceso simboliza la nada y el vacío y a algunas personas les recuerda a los hospitales.  Por eso, si no se quiere utilizar un blanco puro en las paredes se puede mezclar con un poco de ocre para conseguir un todo más suave o recurrir a matices de blanco como el “blanco roto” o el “blanco hueso”. Mezclando con azules se obtienen los “blancos grisáceos”.
Así como el blanco, el resto de colores también tiene su estudio. Insistimos que para espacios pequeños el blanco y sus derivaciones son la mejor opción, sobre todo para las paredes, pero si finalmente nos decantamos por otra elección contra todo pronóstico(porque “para gusto los colores”) es conveniente saber su simbología para ver qué transmite y asegurarse de que el color no sea demasiado oscuro y nos vaya a restar espacio.

Optimizar la iluminación

Si se planifica la iluminación de manera eficaz, evitaremos los rincones oscuros y con ello ganaremos amplitud una vez más. Y nos referimos tanto a la luz artificial como a la luz natural. Hay que sacarle el máximo partido a la luz del sol, por ejemplo, no utilizando cortinas oscuras o aprovechando las zonas más luminosas de la casa como las más frecuentadas.
 Todo siempre ordenado
El orden es una de las prioridades para liberar espacios. Es tan sencillo como que todo esté en su sitio. Esto evitará la sensación de agobio dentro de la vivienda y se podrá transitar por ella sin dificultades. El orden en espacios reducidos es esencial.
 Elegir los muebles adecuados
Dentro del mobiliario, existe una amplia gama a la que podemos sacarle partido. Hay muebles diseñados con el objetivo de que no ocupen espacio, por ejemplo: los muebles plegables, extensibles o apilables que permiten esconderlos cuando no sea necesario su uso. Pueden ser muy útiles los escritorios plegables en el salón, las mesas plegables o deslizables en la cocina,  los armarios empotrados, las camas que también se pueden plegar, etc. Estas piezas versátiles pueden solucionar distintas situaciones y es posible ir acomodando el espacio en función de su uso.
Además, por otra parte, se puede ampliar la funcionalidad de los muebles, como por ejemplo, si se utiliza un portátil, apoyarlo sobre una estantería en lugar de ocupar espacio con un escritorio o recurrir a las pequeñas mesitas de portátiles que permiten usarlos desde una silla o el sofá.
 Organizar y aprovechar los espacios
Uno de los recursos fundamentales es la separación de ambientes, sobre todo de zonas como la cocina, el salón y el dormitorio. Los propios muebles como las estanterías, o incluso cortinas, pueden realizar esta función y, si hay puertas, deben ser correderas siempre.
Por otra parte, otro recurso es aprovechar la altura de los techos y paredes para ganar espacio y el espacio de cualquier hueco o esquina como solución de almacenaje (como veremos un poco más adelante).
También es bueno tener en cuenta que los espejos multiplican los metros y dan el efecto de ampliar los espacios, reflecta la luz  y aportan profundidad. Sin embargo, hay que tener cuidado, es un buen recurso pero no conviene abusar de ellos.
 Optimizar las opciones de almacenaje
Cualquier cajón, sofá o mueble que disponga de espacio para almacenar será muy importante. Por ejemplo, camas con somier abatible aportan un gran espacio para guardar o, si no es así, simplemente debajo de la cama. Podemos hacer uso de cajas de plástico o tela, que se han hecho muy recurrentes y se pueden encontrar en cualquier comercio, para almacenar bajo la cama.
Los baúles pueden ser una buena idea. Aunque ocupen espacio pueden tener otras funciones, como mesas o un lugar para sentarse si se acomoda con cojines (como mencionábamos sobre ampliar la funcionalidad de los muebles).
Si el piso cuenta con escaleras, el hueco es un lugar ideal.
 A partir de estos recursos, se habrá ganado mucho provecho al espacio del pequeño inmueble y transmitirá una buena, ordenada y acogedora sensación. Unidos estos trucos al ingenio, se pueden conseguir resultados magníficos y una gran armonía.
¡Ya no tienes excusa para no disfrutar de tu minipiso!

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