miércoles, 25 de septiembre de 2019

Como tributar el IRPF del alquiler


¿Cómo se declara el Impuesto sobre la Renta?

Existen diferentes supuestos de arrendamientos de inmuebles:
  • Alquiler para satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino.
  • Alquiler temporal.
  • Alquiler vacacional.
  • Arrendamiento para negocio.

Tributación del IRPF

El propietario de un inmueble alquilado ha de declarar estos ingresos:
  • Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
  • Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
  • Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso 4,“arrendado como inmueble accesorio”, sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:

Ingresos íntegros

Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda. Deben incluir:
  • Las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas.
  • El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble.
  • Las repercusiones de cualquier tipo de gasto que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente.

Gastos deducibles del alquiler 

Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
  • Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca)
  • Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses)
  • Gastos de conservación y reparación del inmueble (pintura, arreglo de instalaciones…)
  • Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras…)
  • Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
  • Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la vivienda.
  • Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
  • Primas de contratos de seguros.
  • Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
  • Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
– Menos coste de adquisición satisfecho.
– Menos valor catastral sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora.
– Menos gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos.): 10% del coste de adquisición.

Reducción del 60%

Obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un 60% en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
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Exención por reinversión en vivienda en el Tribunal Supremo


Comentar que cuando una persona vende su vivienda habitual, el importe que obtenga tendrá que declararlo en el IRPF a no ser que la ganancia obtenida la reinvierta en la compra de otra vivienda habitual en cuyo caso el contribuyente estará exento del pago del IRPF. Así, el contribuyente se ahorraría los impuestos que van del 19% a 23% dependiendo de la ganancia obtenida.
Pero si no se reinvierte en otra vivienda las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán a tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es el que regula este beneficio fiscal y exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade además que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
La problemática surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva vivienda con hipoteca.
En este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido no solo en el plazo de dos años sino durante todo el período de amortización del préstamo.
El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. En este caso se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.
El Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se pronunció hace tiempo al respecto y estimó que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva vivienda se comprara antes de haber vendido la anterior.
Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en  financiación bancaria.
La Agencia Tributaria considera que solo se consideran reinvertidas, las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que suponen la totalidad del préstamo, no se consideran exentas.
En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo concedido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.

Discrepancias jurisdiccionales

Ha habido diferentes sentencias controvertidas al respecto, se trata de una cuestión discutida en los Tribunales.
Mientras que algunos Tribunales consideran que solo tienen derecho a la exención del IRPF las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.
Otros consideran que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea igual o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.
Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra vivienda o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.
Si se falla a favor del contribuyente y se considera posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda con financiación ajena, se podría dar lugar a muchas devoluciones, abriéndose la puerta a muchas rectificaciones de autoliquidaciones del IRPF.
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lunes, 23 de septiembre de 2019

¿Influye el orden en casa en el estado de ánimo?

¡Pues parece que sí! Existen diversos métodos para alcanzar la felicidad a través del orden en casa y además es una forma de contribuir al orden mental, existiendo una estrecha relación entre el orden de nuestra mente y el orden en el hogar.

Veamos algunos de esos métodos:

1 Método Konmari

Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual “La magia del orden”, cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.
Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:
-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.
-Seleccionar lo que nos produce “felicidad”. Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.
-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.
-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.
 2 Método Dan-sha-ri
Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ‘Dan-sha-ri’: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. “Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón”, explica dicha autora.
Las tres instancias para poner en práctica este método son:
​1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.
  1. Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
  2. Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.
 3 Otros métodos de diferentes autoras

– María Gallay: El orden se mantiene solo.

Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa “padecer” una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.
Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.
 – Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.
Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:
“Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía.”
 – Adelaida Gómez: El orden no es magia.
Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: “No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente.” Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. “Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común.”
 Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.
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Exención por reinversión en vivienda en el Tribunal Supremo


Comentar que cuando una persona vende su vivienda habitual, el importe que obtenga tendrá que declararlo en el IRPF a no ser que la ganancia obtenida la reinvierta en la compra de otra vivienda habitual en cuyo caso el contribuyente estará exento del pago del IRPF. Así, el contribuyente se ahorraría los impuestos que van del 19% a 23% dependiendo de la ganancia obtenida.
Pero si no se reinvierte en otra vivienda las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán a tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es el que regula este beneficio fiscal y exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade además que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
La problemática surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva vivienda con hipoteca.
En este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido no solo en el plazo de dos años sino durante todo el período de amortización del préstamo.
El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. En este caso se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.
El Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se pronunció hace tiempo al respecto y estimó que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva vivienda se comprara antes de haber vendido la anterior.
Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en  financiación bancaria.
La Agencia Tributaria considera que solo se consideran reinvertidas, las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que suponen la totalidad del préstamo, no se consideran exentas.
En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo concedido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.

Discrepancias jurisdiccionales

Ha habido diferentes sentencias controvertidas al respecto, se trata de una cuestión discutida en los Tribunales.
Mientras que algunos Tribunales consideran que solo tienen derecho a la exención del IRPF las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.
Otros consideran que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea igual o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.
Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra vivienda o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.
Si se falla a favor del contribuyente y se considera posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda con financiación ajena, se podría dar lugar a muchas devoluciones, abriéndose la puerta a muchas rectificaciones de autoliquidaciones del IRPF.
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jueves, 19 de septiembre de 2019

Los afectados por el IRPH podrían recuperar más de 25.000 euros de media

El abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se ha pronunciado sobre las hipotecas referenciadas al IRPH. Y ha concluido que los bancos tenían que haber explicado a sus clientes en qué consistía dicho índice haciéndose hincapié en que los afectados no fueron informados con transparencia. Si el TJUE se decanta a favor de los afectados estos podrían recuperar más de 25.000 euros de media. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea aún no ha dicho la última palabra.
Los hipotecados en base al IRPH han cotizado de más, se estima que unos dos o tres puntos por encima del Euribor llegando a pagar cuotas hipotecarias más elevadas. El abogado general del TJUE considera que la aplicación de este índice es abusiva por parte del banco ya que no se les explicó sus características por lo que los clientes podrían recuperar lo pagado si finalmente el TSJ de la Unión Europea dicta sentencia en esta misma línea.
En el caso de que se anule la referencia y se aplique el diferencial, la cantidad a devolver sería mayor aproximadamente unos 25.000 euros mientras que si solamente se sustituye el IRPH por el Euribor la cantidad a devolver sería menor unos 18.400 euros. Recordándose siempre que la fórmula final para anular este índice corresponderá a los juzgados.
Se sabe que la eliminación del IRPH permitirá a los afectados ahorrarse una importante cantidad de dinero a lo largo de los años hipotecados.
Mientras llega la sentencia del TJUE, los que tengan una hipoteca referenciada al IRPH disponen de otra manera de deshacerse del índice:
  • Una de ellas sería llegar a un acuerdo con su banco para sustituirlo por el Euribor o un tipo fijo. Aunque la banca podría exigir que se firmara un pacto de no reclamación por lo que el cliente debe de valorar si renuncia a una recuperación futura de lo pagado de más.
  • Otra opción para quitar el IRPH es realizando un cambio de banco, contratando un nuevo préstamo ligado al Euribor o tipo fijo para cancelar la anterior hipoteca aunque se trata de una de las alternativas más costosas ya que acarrea gastos de la nueva constitución hipotecaria.
Se espera el fallo del TJUE a finales del presente año. De ser favorable a los clientes afectados la banca estará obligada a devolver lo cobrado de más desde su firma a los hipotecados con IRPH siempre que se demuestre la falta de transparencia en el acto de la contratación.
Las devoluciones serían millonarias de ahí la importancia y repercusión de esta sentencia.
¿Qué dictará el TJUE?

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martes, 17 de septiembre de 2019

Más garantías para contratos de alquiler de vivienda de más de 5 años

El actual Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establece límites muy estrictos respecto a las garantías en los contratos de alquiler y que hasta el momento no existían.
Uno de los cambios más controvertidos es el relativo a los límites a las garantías adicionales de la fianza; según el actual Decreto Ley sería “un mes de fianza más dos meses en concepto de garantía adicional”. Y no se podría establecer una garantía mayor que el límite de dos mensualidades.
EL Real Decreto-Ley en su exposición de motivos señala que “se fija en dos mensualidades la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.
De hecho limitar hoy día las garantías adicionales a la fianza no es la medida adecuada para animar a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado del alquiler.
Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacío legal que permite a los inquilinos aumentar sin límite dichas garantías si firman contratos por más de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa).
En aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años será posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto; incluso también se podría incluir en este grupo los arrendamientos de larga duración a los alquileres que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis.
El actual Decreto no protege a los arrendadores de los posibles daños y riesgos que conlleva el arrendamiento al no establecer garantías más amplias como antes de la reforma del Decreto.
Finalmente señalar que lo mencionado sólo es aplicado a los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, los contratos firmados con anterioridad a dicha fecha podrán pactar cualquier tipo de garantía.
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viernes, 13 de septiembre de 2019

Bloqueo político = bloqueo del sector inmobiliario

El bloqueo político afecta negativamente a la vivienda. El desacuerdo político frena las medidas anunciadas por el Gobierno para aliviar la tensión del mercado.
El precio de los inmuebles no para de crecer y los desahucios por alquiler se disparan hasta alcanzar los 110 lanzamientos diarios. La vivienda fue una de las principales preocupaciones del Gobierno, debido a la burbuja del alquiler y la escalada en los precios de compraventa a niveles precrisis sobre todo en las principales ciudades Madrid y Barcelona, para ello el ejecutivo y Ministro de fomento plantearon una serie de propuestas y debido al bloqueo político por falta de acuerdo entre los partidos, se sigue sin dar salida al fácil acceso a la vivienda y mejora del alquiler.
En el primer trimestre de 2019, la cifra de desahucios por no pagar el alquiler mensual superó la cifra de 10.000, por primera vez desde 2013. Además, las rentas siguen subiendo: en la primera mitad del año, el precio creció un 2,7% de media en todo el país, según los datos del portal inmobiliario Fotocasa.
Uno de los puntos en los que las reformas han encallado es en:
  • La creación de un índice de precios de referencia del alquiler que ha quedado relegada y no ha avanzado nada pese a las reclamaciones de diferentes partes del sector. La iniciativa, planteada como una herramienta oficial para topar el encarecimiento de los alquileres ha quedado encallada por la falta de acuerdo.
  • Otra de las medidas que se presentó fue la creación de un parque público de viviendas para atender las necesidades de las personas más vulnerables y rebajar la presión sobre el mercado.

Futuras medidas a crear

  • La puesta en marcha para introducir 20.000 nuevas casas en régimen de alquiler. Urge construir sobre todo en Madrid y Barcelona.
  • Promover la colaboración público-privada para sacar adelante las medidas.
  • Un plan para agilizar la salida a concurso de suelos públicos urbanizables a nivel municipal con el objetivo de que las constructoras y promotoras puedan levantar proyectos residenciales que se incorporen al parque público de vivienda. La medida permitiría a las promotoras acceder a una mayor superficie de suelo con mayor celeridad y explotar dichas viviendas a largo plazo, al tiempo que se aliviaría el problema de accesibilidad de los ciudadanos.

Consecuencias del bloqueo político

La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegura que las operaciones de compraventa cayeron un 12% en el segundo trimestre de 2019 respecto al mismo periodo del año anterior por “la subida ininterrumpida del precio de la vivienda desde 2015 y la inestabilidad provocada por un prolongado ciclo electoral”.
“La federación reclama el desbloqueo de la actual situación política marcada por el gobierno en funciones, para abordar así y en consenso las medidas estructurales que la economía necesita dotando de estabilidad al mercado ” y además pide promover un Pacto de Estado de Vivienda.
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