La situación de las licencias de obra nueva en España en la actualidad

Varios son los problemas que atañen a las licencias de obra nueva en España en 2019.

Si bien los visados de obra nueva alcanzaron en 2018 una cifra mucho mayor con respecto a hace tres años (100.000 solicitudes según BBVA Research), los expertos coinciden en los efectos negativos que están produciendo los retrasos en el comienzo de los proyectos. Y es que, según ellos, se hace necesario agilizar los trámites por parte de los ayuntamientos.

A esta dificultad, se le unen una serie de problemas, como los bajos niveles de producción o la situación del mercado. Dichos inconvenientes caracterizan la situación que atraviesan las licencias de obra nueva en España en la actualidad. Los enumeramos a continuación.

Bajos niveles de producción.

Samuel Población (director nacional de Residencial y Suelo de CRBE España) asegura que los niveles de producción de obra nueva en España son, a día de hoy, “significativamente bajos”. Explica que entre 2013 y 2017 se registró un volumen medio de visados de inmuebles residenciales de nueva construcción de 40.000 unidades. Esta cifra representa el 15% del promedio que se produjo entre 1991 y 1999 y, a su vez, es mucho más baja que los datos alcanzados durante los años del boom inmobiliario.

Algunos expertos coinciden en que no se debería volver a experimentar los volúmenes de obra nueva previos al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, ya que la producción no sería absorbida por la demanda y se produciría un nuevo problema de stock.

José María Basañez (presidente de Tecnitasa) sostiene que para que el sistema funcione eficazmente es necesario que el volumen de visados de obra nueva se corresponda con la demanda “real existente” y que se adquiera el producto financiero resultante “en un marco de estabilidad económica y de empleo adecuado”.

Tardanza de las concesiones y otros problemas de las constructoras.

La tardanza en las concesiones es uno de los principales problemas en torno a la situación de las licencias de obra nueva en el mercado inmobiliario. Esto se debe, según Luis Corral (consejero Delegado de Foro Consultores Inmobiliarios), a que el equipo técnico municipal encargado de las valoraciones “es escaso desde la crisis”.

Desde Tecnicasa advierten que el retraso en el comienzo de las obras por demora en la concesión de licencias acaba repercutiendo en el precio final que terminan pagando los compradores. Los costes añadidos pueden ser desde 3.000 a 7.000 euros por vivienda.

Pero este no es el único problema al que se enfrentan los constructores. La falta de suelo finalista disponible para construir en casos extremos como el de Madrid y Barcelona, según Corral, también afecta al precio final de la vivienda.

Además, Rafael Gil Moreno (director del Servicio de Estudios de Tinsa) añade que la financiación en la promoción de vivienda está “muy dosificada”. Las entidades pertinentes no están financiando la compra de suelo. Se desarrolla obra nueva por parte de quien tiene ya suelo o cuyos proyectos proceden de promotoras respaldadas por fondos internacionales.

Mercado heterogéneo e influencia del excedente del boom.

Tinsa defiende que en las principales ciudades y territorios con crecimiento demográfico y carestía de suelo urbano “la promoción de obra nueva se muestra necesaria”. Sin embargo, “en otras muchas zonas geográficas” el potencial de la demanda actual sería insuficiente “para justificar un crecimiento significativo del parque de viviendas en oferta”.

Asimismo, el stock de viviendas construidas durante la burbuja y todavía sin vender, ejerce una notable influencia en cuanto al ritmo y crecimiento de los permisos de obra nueva. Según datos de Acuña & Asociados, este número de inmuebles alcanza los 1,2 millones, suponiendo una cifra elevada y desproporcionada para los niveles de demanda existentes en el 60% de las provincias del país.

No obstante, Población argumenta que una buena parte del stock se ha ido absorbiendo en los últimos años. Pero que existe otro porcentaje del mismo que no volverá a entrar en el mercado, debido a los altos precios, la localización y el producto en sí.