Novedades en la petición de un préstamo hipotecario Ley 5/2019

Desde Inmobiliaria Incola queremos destacar este artículo:

Con la entrada en vigor de la nueva Ley hipotecaria este domingo se van a introducir novedades respecto a los préstamos hipotecarios.

Detalles de la nueva Ley:

• Se limitan las comisiones por amortización.
• Se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito.
• Se endurecen las condiciones para que un banco inicie los trámites de un desahucio.
• Cuando los clientes vayan a firmar una hipoteca, la entidad financiera analizará en profundidad la solvencia del interesado.
• Ahora habrá que hacer dos visitas al notario y el banco podrá obligar al que quiera un crédito hipotecario a hacerse un seguro, aunque no tiene por qué ser el que ofrezca la entidad.
• Solvencia del cliente La publicidad del producto hipotecario debe indicar el tipo de interés, el importe total del préstamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar o no un seguro.
• La entidad debe evaluar en profundidad la solvencia del cliente, analizará “la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos” y, si se prevé que el pago del crédito se va a prolongar más allá de la jubilación, se debe calcular el nivel de ingresos entonces.
• Otra novedad es que la solvencia no puede basarse solo en el valor del inmueble hipotecado o en el hecho de que este se vaya a revalorizar, porque puede que no ocurra. De esta manera, se acaba con la práctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasación de la vivienda.
• El banco sólo podrá conceder la hipoteca si esta evaluación indica que es probable que el cliente pague. Si deniega el crédito, el banco debe informar sin demora y por escrito de ello y explicar los motivos.

Documentación necesaria en la concesión del  crédito

• Debe proporcionar al cliente varios documentos al menos diez días naturales antes de la firma.
• Uno de ellos es la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN, en la que consta la información sobre el cliente y las características del préstamo.
• Otro es la Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas o los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.
• El cliente debe tener desglosados la totalidad de gastos asociados a la firma del contrato, y si el banco exige un seguro de hogar, las condiciones de este seguro deben estar por escrito.
• Por último, la nueva ley exige que el consumidor debe ser advertido de que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija.
• La entidad debe enviar al fedatario la documentación entregada al prestamista junto a una declaración formada por él donde declare que la tiene y que le ha sido explicada. El papel del notario El notario debe aclarar todas las dudas del consumidor antes de firmar el contrato.
• Hay una excepción, que es que el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente y su avalista contraten ciertos productos financieros, eso sí, con información precisa sobre los mismos. Además, se permite la venta combinada de préstamos.

¿Quién paga los gastos hipotecarios?

• El cliente sólo paga los gastos de tasación. Las copias de la escritura, el gasto es de quien las pida. El resto de pagos son cosa del banco.
• Las comisiones La ley dice que sólo se pueden repercutir “gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse”.
• Derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin pagar una comisión.
• El derecho del banco a que se le pague una compensación cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con ciertos límites.
• Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros años.
• La ley dice que sólo se puede aplicar una de las dos comisiones.
• Otras novedades sobre comisiones son que el caso de novación o subrogación, si el contrato pasa de interés fijo en sustitución de otro de interés variable, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Después no puede exigirse comisión ninguna.
• Dación en pago La ley no la recoge, pero se puede pactar de forma voluntaria entre las partes.
• Retroactividad La nueva ley no tiene efectos retroactivas, excepto en caso de novación y subrogación o en el de vencimiento anticipado.
• Vencimiento anticipado, cuándo el banco puede iniciar los trámites de ejecución hipotecaria y desahucio.

Fuente:
Ver más en:  https://www.inmonews.es/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario-ley-5-2019-boe-65/

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