jueves, 16 de mayo de 2019

Home Staging: La vivienda como escaparate


Una de las técnicas de marketing más recurrentes del sector inmobiliario se denomina Home Staging. Esta práctica nació en Estados Unidos, Canadá y Australia en los años 70 y se difundió en el mercado inmobiliario británico a principios de los 90. Después se extendió a otros países europeos y en el año 2000 aparecieron las primeras empresas especializadas en el mercado inmobiliario de España.
El término inglés significa: “puesta en escena de la casa” y está enfocado a optimizar la vivienda para que sea más atractiva a los compradores o posibles inquilinos y así acelerar el proceso de venta al mejor precio. El Home Staging comprende la decoración, la iluminación, la distribución del espacio y la reparación de desperfectos.
Por lo tanto, los objetivos principales para acondicionar una vivienda a través del Home Stanging son:
  • Organización y armonía del espacio.
  • Despersonalización y neutralidad.
  • Reparación de desperfectos (defectos materiales, problemas olfativos, etc.).
  • Decoración.
  • Optimización de la iluminación.
Se deben resaltar los puntos fuertes de la vivienda y convertirla en un sitio neutro y acogedor. El embellecimiento no es un objetivo primario a diferencia de cómo ocurre en el interiorismo.
Las ventajas de esta técnica se refleja en sus resultados: se consiguen fotografías más atractivas, por lo que se incrementa las visitas de compradores potenciales, quienes reciben a su vez una buena primera impresión. Por lo general, reduce el tiempo de comercialización y acelera la operación de venta.

miércoles, 15 de mayo de 2019

EL DRONE COMO HERRAMIENTA DEL MARKETING INMOBILIARIO


EL DRONE HA LLEGADO A NUESTRAS VIDAS PARA QUEDARSE, Y EN EL MARKETING INMOBILIARIO PROPONE UNA AUTÉNTICA REVOLUCIÓN.

Ya es de sobra conocido que el Drone está cada vez más presente en muchos ámbitos. Sabemos que son aeronaves tripuladas por mandos a distancia sin la necesidad de ser pilotadas por un piloto en su interior, y los conocemos por su utilización en el cine, como arma militar, ocio, y ahora como herramienta de trabajo en el sector inmobiliario. Muchas de las nuevas promociones tienen una nueva perspectiva visual y fotográfica gracias a la utilización del Drone en el sector inmobiliario, dando lugar a una nueva generación del marketing inmobiliario, con nuevas visualizaciones del entorno, del interior y también reconocimientos técnicos de edificios antes, durante y posterior a la construcción de los mismos.

El drone, una nueva generación del Marketing Inmobiliario

El resultado que los Drones pueden darnos de las nuevas promociones es sorprendente, dotándonos de una visual panorámica con fotografías y vistas nunca antes apreciadas de los edificios y alrededores. La amplitud visual que nos puede proporcionar estos Drones hacen que su uso sea muy recomendable y satisfactorio.
El cliente está adquiriendo nuevos hábitos a la hora de comprar o alquilar, y más con el avance de la nuevas tecnologías, por tanto, la utilización de Drones en el sector inmobiliario puede darles a las empresas que los utilicen un plus para potenciar su estrategia de marketing inmobiliario con respecto a sus competidores mostrando sus viviendas desde un punto de vista diferente.

Los drones y el tour virtual o 360º acercan el mercado inmobiliario

Los drones y el tour virtual o 360º han revolucionado el mercado inmobiliario, acercando los inmuebles al cliente, que los puede ver desde cualquier parte y desde cualquier perspectiva. A la hora de querer vender un comercio, local, o edificio comercial, hay que entender muy bien el proyecto y es necesario el análisis personal de una persona a pie de campo. Con la ayuda de un Drone, se facilita esta labor, aportando datos nuevos sobre el terreno, entorno y ubicación muchos más precisos y concisos.
También es posible mostrar el interior de una vivienda, a modo de tour virtual, o zonas comunes de una urbanización.

Drones, para inspecciones técnicas de edificios en lugares poco accesibles

El nuevo código técnico de edificación, obliga a un mayor control de fachada  y entornos, para lo cuál los drones son magníficas herramientas de control. El acceso a sitios altos o peligrosos conlleva un riesgo para el trabajador en el caso de las inspecciones técnicas de edificios. Además, el tiempo empleado para ello sería mayor por su complejidad. Al utilizar un Drone en estos casos, simplifica de forma cualitativa y cuantitativa esta labor, ya que ahorramos tiempo y podemos tener información de cualquier tipo de incidencia en las fachadas.
A pesar de que la utilización de los Drones no requiere de un coste excesivo, hay que tener en cuenta que en España es necesaria una licencia y varios permisos para determinados usos de los mismos.

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martes, 14 de mayo de 2019

Revolución tecnológica inmobiliaria; “Proptech”

El sector inmobiliario, un sector catalogado cómo tradicional se ha visto sacudido por los avances tecnológicos.
En nuestro país operan de forma regular 225 compañías puramente tecnológicas, las denominadas PropTech. Estas empresas abarcan diferentes áreas desde big data, portales y marketplaces, venta peer to peer, casas inteligentes o IoT.
La tecnología es la mejor aliada para aportar nuevas soluciones a los clientes. Las PropTech se caracterizan por combinar grandes cantidades de datos con el uso apropiado de la matemática para generar un negocio más optimizado.
Los datos del mercado inmobiliario unidos con algoritmos de valoración inteligente permiten determinar el valor realista de mercado de las propiedades de forma instantánea. En nuestro caso, tenemos acceso a datos del mercado inmobiliario español en tiempo real: situación estructural de viviendas, listado de transacciones históricas y oferta y demanda actual de propiedades y zonas.
Se ha desarrollado un algoritmo que nos permite procesar toda esta información y son capaces de proporcionar al cliente una valoración de mercado ajustada.
El proceso es rápido y fiable ya que, según nuestra experiencia, esa primera valoración está en línea con el importe por el que se cierra la operación.
En estas situaciones, contar con la ayuda de compañías tecnológicas, que garantizan la venta de las viviendas a precio de mercado en menos de 90 días, resultará de gran ayuda para poder vender la vivienda.
Las 6 tendencias proptech del momento:
1. Sensores inteligentes
El sector inmobiliario utiliza cada vez más este tipo de dispositivos para dar forma a las denominadas casas inteligentes.
Hablamos de edificios que pueden monitorizarse, posibilitando así el control de la temperatura o la iluminación, por ejemplo. Circunstancia que agrega comodidad para el usuario final, pero también contribuye a una forma de vida más sostenible.
2. Big Data
El Big Data es una realidad que nos ofrece un potencial infinito. Por tanto, es otra de las novedades proptech a tener en cuenta.
Por ejemplo, gracias al Big Data los agentes inmobiliarios y otros profesionales de la propiedad pueden conectar los puntos entre los posibles compradores y sus intereses para tomar después las mejores decisiones sobre a quién se acercan y cómo. El Big Data tiene el poder de hacer de la propiedad un mundo cada vez más ensamblado.
3. Geolocalización
La ubicación sigue siendo una de las variables más significativas en el mercado inmobiliario. La tecnología de geolocalización desempeña un papel fundamental. ¿Cómo? Avisando al usuario de la proximidad de tiendas, restaurantes, eventos, etc.
Además, la geolocalización está mejorando la experiencia del usuario, dado que las compañías comienzan a utilizarla en las aplicaciones de búsqueda de vivienda. Los usuarios reciben alertas cuando pasan por una propiedad disponible.
4. Drones y realidad virtual
Dime cómo vendes y te diré cómo eres. Esta parece ser una de las premisas que predominan en el sector. De acuerdo con esto, la tecnología es un valor añadido.
Por un lado, permite estudiar el terreno (ruido, seguridad, tipo de vecindario, etc.). Y, por otro, ofrece una presentación atractiva para el cliente.
5. Asociaciones minoristas
En los últimos tiempos, el gigante de los supermercados Tesco ha adoptado la tecnología proptech utilizando el software de gestión de propiedades iSite para respaldar su modelo global de operaciones de construcción. Este software permite a Tesco maximizar estratégicamente su cartera de bienes raíces al lograr la transparencia de los datos y la inteligencia en tiempo real de sus activos de propiedad.
Otros ejemplos incluyen al gigante inmobiliario Hammerson, con sede en el Reino Unido, que se ha asociado con Concrete VC, una plataforma a la vanguardia de las últimas tendencias tecnológicas.
6. Acceso remoto
El panorama actual reclama accesos rápidos, eficaces y seguros. Ahora es posible acceder a cualquier edificio a través de un teléfono o del reconocimiento facial.
Las claves digitales no solo eliminan el riesgo de que se pierdan, sino que también significan que nunca más tendrás que crear, recordar o asignar claves físicas. El acceso por control remoto ya está aquí.
En un panorama cambiante resulta vital aceptar las nuevas tecnologías digitales que están cambiando las reglas del juego. Proptech establece un nuevo estándar de innovación. Seguirlo es sinónimo de éxito.

lunes, 13 de mayo de 2019

Pautas para ahorrar energía en casa

Tanto a nivel de ahorro para la familia como para cuidar el medio ambiente el ahorro energético es un concepto fundamental. Por estos motivos, todos debemos ser conscientes de realizar un consumo responsable.
A continuación, exponemos algunas ideas para ahorrar energía en nuestros hogares.

Electricidad

Tener ajustada la potencia contratada al mínimo necesario es muy importante, ya que de esta forma solo gastaremos lo que necesitamos y además se puede reducir en el consumo de los aparatos eléctricos:
-Desconectando el stand-by de todos los aparatos. Es lo que se llama el consumo silencioso. Son aparatos que no están encendidos pero tampoco apagados.
-Desenchufando los dispositivos siempre que sea posible (ordenador, televisión, portátiles…)
-Desenchufando los cargadores cuando no estén en uso.
También podemos apostar por tarifas con discriminación horaria.

Iluminación

El primer paso para ahorrar en la iluminación es aprovechar al máximo la luz naturalcuando estemos en casa. Y en cuanto a la luz eléctrica, aconsejamos utilizar bombillas LED o de bajo consumo. Hay que recordar apagar las luces en las habitaciones vacías (la luz representa el 20% del gasto de energía en la mayoría de los hogares).
Un truco es analizar las necesidades lumínicas de las habitaciones y adaptarlas en función de las mismas. Por ejemplo, aplicando colores claros en techos, paredes, cortinas y persianas para garantizar más luminosidad.

Electrodomésticos

Utilizando electrodomésticos de máxima eficiencia y haciendo un uso comedido de los electrodomésticos en general, conseguiremos un importante ahorro. Para ello, se puede, por ejemplo:
-Colocar el frigorífico en un lugar fresco y ventilado, evitar abrir y cerrar constantemente las puertas y no introducir comida caliente en el mismo.
-Poner la lavadora a carga completa.
-Poner programas cortos en el lavavajillas.
-Evitar el secador de pelo.
-Apagar el horno antes de finalizar la preparación del plato, aprovechando el calor acumulado.

Aire acondicionado y calefacción

Regular el consumo y la temperatura de los aparatos de refrigeración también marca una notable diferencia en el ahorro. Una temperatura razonable para mantener en la vivienda oscila entre 19 y 21 grados y un poco más baja en los dormitorios.
Los expertos recomiendan regular la calefacción en una temperatura constante de 20 grados en invierno y el aire acondicionado entre 24 y 26 grados en verano, así como limpiar los filtros con frecuencia.
Cuando no estemos en casa no es conveniente dejar encendidos ni la calefacción ni el aire acondicionado y deben apagarse unos veinte minutos antes de abandonar la vivienda.

Temperatura y Aislamiento

Tanto el frío como el calor se transmiten a través de las ventanas y suelos. Las cortinas y alfombras, además de objetos decorativos, pueden ayudar a ahorrar energía, por ejemplo, guardando el calor durante el invierno. Además, las cortinas en verano ayudan a mantener fresca la casa.
Por otra parte, controlando las posibles fugas de aire se conseguirá un consumo de energía eficiente.Si no es posible hacer una reforma en la vivienda para obtener un buen sistema de aislamiento entonces hay que asegurarse de sellar bien las puertas y ventanas.
Colocando en las ventanas un doble cristal se conseguirá una medida de ahorro muy eficiente.

Agua

El agua caliente consume gran parte de energía en nuestras viviendas y en ocasiones se puede prescindir de ella, por ejemplo, lavando la ropa y los platos con agua fría o tibia.
Pero evidentemente, necesitamos del agua caliente en ciertos momentos y para conseguir que sea más económica tenemos algunas soluciones, como instalar un calentador solar de agua.
En cuando a las duchas, lo recomendable para el ahorro es que sean cortas.
Asimismo, existen mangos de ducha de bajo consumo.

viernes, 10 de mayo de 2019

¿Qué se espera en 2019 en el sector inmobiliario?

Todas las previsiones apuntan a que se superará el medio millón de transacciones de vivienda recuperando el nivel de 2008 (año en que se cerraron 550.000 operaciones según el INE).

Con los precios de los inmuebles también al alza, las tensiones en el mercado de alquiler y la incertidumbre de los efectos de las muchas novedades normativas es el momento de dar un paso más y preguntar sobre el futuro: ¿Qué podemos esperar de 2019 en el mercado inmobiliario? La opinión de los expertos:

Operaciones entre particulares (Solvia)

Si compras casa este año lo más probable es que sea un particular quien te la venda. El mercado de compraventa entre particulares ya supone el 74% de la demanda y la tendencia es que continúe por esta senda, según señala la sexta edición del informe Solvia Market View (PDF).
La estabilización y el posterior aumento de los precios en los últimos años ha provocado, según dicho estudio, que “muchos particulares hayan decidido poner a la venta sus inmuebles, lo que a su vez ha ayudado a dinamizar el mercado”.
Solvia pronosticaba en la cuarta edición de su informe que los precios de la vivienda en propiedad seguirán subiendo hasta 2020 (con una revalorización media a nivel nacional del 7,3% entre 2016 y 2020). “A partir de 2021, no se descarta que una evolución negativa de la demografía y el posible agotamiento de la recuperación económica puedan conducir a una nueva disminución en la demanda de vivienda y, en consecuencia, de los precios”.

Problemas sin resolver (Fotocasa)

En este año la tendencia del mercado se modera: seguirán aumentando las operaciones y subirán los precios, pero lo harán de forma más contenida. Las causas de la desaceleración hay que buscarlas en la financiación (que podría encarecerse por la subida de tipos y las nuevas reglas del mercado) y, sobre todo, en el menor crecimiento económico que los organismos internacionales y el propio Gobierno auguran para España.
Y es que, sin crecimiento económico, la situación vigente no da para mucho más. Según explica Toribio, “la pérdida de poder adquisitivo de los españoles durante la crisis, la falta de ahorro, la calidad y temporalidad del empleo en nuestro país complican el acceso a la vivienda, sobre todo de los segmentos de edad con más dificultades, como los jóvenes”.

El horizonte demográfico de 2010 (Acuña)

El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2018, que elabora la consultora Acuña,  constata la buena evolución del sector  y prevé que siga la misma senda durante el próximo año e incluso, aunque de forma más moderada, en 2020, siempre y cuando se mantengan las expectativas de crecimiento económico actuales.
Pero lanza una advertencia de lo que puede suceder a partir de entonces. “Será a partir de 2020 cuando el potencial de la demanda se irá viendo afectado por la debilidad del potencial demográfico”, señala el citado informe. Eso quiere decir que es probable que si estás pensando en comprar vivienda es porque no has podido (o no has querido) hacerlo como consecuencia de la crisis; y que esa bolsa de compradores que aplazaron su decisión se está agotando.
El efecto será distinto en la vivienda usada que en la de nueva construcción y, según el informe, también hay diferencias importantes entre las áreas metropolitanas, las costeras y el resto (el stock de inmuebles en cada caso es muy diferente). Pero el Anuario advierte de que podrían producirse tensiones en los precios si no se incorpora nueva oferta de inmuebles a partir de 2020.
Un crecimiento sostenido (Anticipa)
Las previsiones de Anticipa Real Estate también apuntan a un crecimiento sostenido para los próximos años tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler.
Así, sus cálculos para el cierre de este 2018 es que se habrán vendido 557.000 inmuebles, mientras que en 2019 esa cifra aumentaría hasta los 587.000 (una subida del 5,4%) y en 2020 llegaría a los 615.000 (4,8%). El mercado de compraventa, por tanto, evoluciona a buen ritmo.
Y, aunque el punto de partida es prácticamente el mismo para el mercado del alquiler —según Anticipa, la cifra de contratos anuales de alquiler en vivienda principal se situará en 2018 en 566.000 contratos—, su evolución futura será más moderada: 580.000 en 2019 y 594.000 en 2020.
Todo apunta a que 2019 será el año en el que el sector mostrará la madurez del nuevo ciclo. Apuntan que los precios seguirán al alza, pero se moderarán y que las compraventas subirán. El principal reto: nivelar la oferta y la demanda de viviendas.

jueves, 9 de mayo de 2019

Reformas: Revalorización de una vivienda

Los inmuebles van perdiendo valor a medida que pasa el tiempo, lo que supone un gran inconveniente para el propietario que desee vender la vivienda.
No obstante, existe la posibilidad de realizar reformas para que el inmueble se revalorice. Y si además con estos arreglos se mejora el aislamiento y la eficiencia energética, la inversión realizada se compensará.
Se calcula que la vivienda se podría revalorizar entre el 10 y el 20% tras la realización de reformas.
Pero lo primero que debemos es establecer un presupuesto con el que se pueda conseguir un margen de beneficio según el cual se aplicarán las reformas.  De este modo, se considera una reforma media aquella en la que se ha reformado los baños, la cocina, se han pintado las paredes y se ha arreglado el suelo.
A continuación veremos este tipo de reformas y algunas otras:

Reforma de la cocina

Si la inversión es reducida, será suficiente con pintar los azulejos y los muebles. Con un mayor presupuesto, se pueden cambiar los electrodomésticos y mejorar la iluminación. Actualmente hay existe la tendencia de abrir las cocinas al salón total o parcialmente.

 Reforma del baño

Una de las reformas más eficientes es sustituir la bañera por una ducha, tanto para modernizar el baño como por cuestiones de seguridad. También se deben renovar las instalaciones de agua y cambiar los sanitarios, suelo y paredes, según el presupuesto y la necesidad.

Pintar paredes y arreglar suelos

Unas paredes limpias y recién pintadas causan muy buena impresión. Se pueden cambiar los colores según la tendencia del momento o conseguir efectos según el color. Por ejemplo, utilizar colores claros en espacios oscuros para ganar amplitud.
El suelo también es fundamental. Si no es posible recuperarlo o está dañado, se puede colocar una tarima flotante o suelos laminados que imitan madera, piedra o cerámica sin necesidad de levantar el suelo antiguo.
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Con estos cambios ya habríamos realizado una reforma media, cuyo resultado puede variar según el presupuesto. Pero tendríamos las principales zonas de la vivienda en buenas condiciones. Si contamos con más presupuesto, estas son otros arreglos y reformas que también revalorizan el inmueble:

Cerrar la terraza

Cerrar la terraza e incorporarla a la vivienda la revaloriza porque amplia el espacio útil. La superficie cerrada es un 80% más cara que la terraza.

Renovar las instalaciones

Es aconsejable actualizar las instalaciones, por ejemplo que todas las habitaciones tengan puntos de acceso a los servicios de televisión, telefonía e internet.
Las instalaciones de fontanería, suministro y evacuación de agua deben estar en perfectas condiciones.

Aumentar la capacidad de almacenaje

Esta es una reforma muy práctica y una de las mejores formas de aumentar el espacio de almacenamiento es que las habitaciones dispongan de armarios empotrados.

Cambiar puertas y ventanas

Se pueden sustituir ventanas antiguas con vidrios simples por ventanas con mejor aislamiento térmico y acústico (que podrían llegar a reducir el consumo de aire acondicionado y calefacción).
Las puertas de paso también llaman mucho la atención, pero si cambiarlas se sale del presupuesto, se pueden arreglar para darles un aspecto renovado.

Modificar la distribución

En la actualidad, los pisos más demandados son los de dos y tres dormitorios y si además tienen un aseo complementario, ayudará a revalorizar el inmueble.
Por otro lado existe una tendencia de redistribuir el espacio habitable de la vivienda dejando el salón y comedor en un único espacio.

Accesibilidad a la vivienda

Podemos encontrar el problema de que la vivienda sea un piso entre un tercero o un cuarto sin ascensor. Su instalación está subvencionada, aunque este tipo de obras depende de la comunidad.
En los casos que sean posibles, la construcción de rampas que faciliten el acceso o dejar espacios amplios será otra ventaja a la hora de aumentar el precio de la vivienda.

miércoles, 8 de mayo de 2019

El nuevo decreto-ley endurece el acceso al alquiler

La nueva ley empuja al propietario a exigir más garantías.
La aventura de alquilar un piso, especialmente en mercados como Madrid o Barcelona, cada vez es más complicado. A ello se unen las condiciones y expectativas del propietario o de un gestor profesional, contratado al efecto.
Los expertos creen que el decreto-ley del Gobierno, que alarga los contratos de tres a cinco años, está «endureciendo» las condiciones que los arrendatarios se encuentran para acceder al alquiler. El miedo al impago es uno de los grandes frenos del mercado, y, por ello, se están redoblando los requisitos que se exigen.
En este terreno, hay experiencias para todos los gustos: Sonsoles asegura que tuvo que presentar, el mismo día que firmaba el contrato -el uno de este año-, la vida laboral por un piso situado frente a la Playa del Sardinero en Santander (Cantabria). Una vivienda de 80 metros cuadrados, por la que paga 750 euros al mes y por la que tuvo que abonar una mensualidad más IVA, además de otro de fianza y uno adicional por el mes en curso. Todo ello, con la intermediación de una agencia inmobiliaria, que cobró por sus servicios una de esas mensualidades.
En el caso de Pablo, empleado en una importadora de equipos de seguridad, firmó hace dos meses por un estudio de 40 metros cuadrados, que encontró a través de la aplicación de un portal inmobiliario. Para su alquiler, el propietario le exigió las dos últimas nóminas, la copia de su contrato -indefinido- y una fianza de dos meses. Unas condiciones que, a su juicio, resultaron «razonables», respecto a ocasiones anteriores. «Antes de ver el piso me han llegado a pedir ya documentación», comenta Pablo, quien ahora paga 700 euros mensuales, con garaje y trastero incluidos.
Entonces, ¿se han endurecido realmente las condiciones para alquilar? Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) recuerda que las garantía adicionales se han limitado a dos meses «más un mes de fianza», pero que este eleva la periodicidad de los contratos de tres a cinco años y pone un tope a las subidas del alquiler. «Esto hace que el propietario le ponga más requisitos al inquilino», dice. En esta línea, Calvo-Parra apunta que «propietarios y agencias hacen sus cuentas» y añade que «la intervención de agentes «siempre encarece» el precio. Por su parte, el director de estudios de Pisos.com Ferran Font, subraya que el último decreto del Gobierno adolece de cierto «proteccionismo sobre el inquilino». Lo que, en opinión de Font, puede hacer que «el propietario sea más restrictivo a la hora de escoger al arrendatario o se vea desincentivado para alquilar». Sobre las agencias especializadas en la gestión de alquileres cree que «como todos los servicios cada uno es libre para contratarlo» y admite que el arrendador tienen «menos margen, pero se asegura cobrar».

Gestión profesional

Lo más importante es el comportamiento del inquilino» y habla de «solvencia» y «viabilidad». Para ello, se ha de consultar que no haya sin pagar facturas o préstamos. Con este objetivo piden acreditar los ingresos (nóminas, declaraciones de IVA o IRPF, avales si son estudiantes, etc…). Usando el sistema big data se da una valoración predictiva. Se pone en valor la «gestión integral» por la que se encargan de todos los problemas que surjan. Sobre las garantías exigidas, una garantía no es un coste, porque se devuelve al finalizar el contrato».
Hay dos componentes clave en el alquiler: la selección y la gestión. Para la segunda, asegura que hay que «sacar a los propietarios» y confiar en profesionales. «La mayoría de los problemas surgen más de la gestión que de la selección», se concluye.